Rynek nieruchomości wyhamował, zabierając dochód brokerom finansowym? Niekoniecznie

Obecna sytuacja na rynku finansowym odbija się negatywnie praktycznie na każdym. Tyczy to się również brokerów finansowych, którzy do tej pory zarabiali głównie na pośredniczeniu przy zawieraniu umów na kredyty hipoteczne. Rynek mieszkaniowy w ostatnich miesiącach nieco wyhamował – czy to oznacza, że brokerzy zostali na lodzie? Niekoniecznie.

Coraz mniej udzielanych kredytów

Wobec wszechobecnej galopującej inflacji coraz mniej osób decyduje się na wzięcie kredytu. Co więcej, nawet jeśli ktoś ma chęć zadłużenia się w banku, to może mu się to nie udać. Jest to wynik tego, że w zeszłym roku wszystkie banki zgodnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w 2022 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 49,1% rok do roku, do 45,4 mld zł. Tak na oficjalnej stronie BIK-u podsumował to zjawisko prezes Zarządu Biura Informacji Kredytowej S.A., dr Mariusz Cholewa:

Tak wyraźny spadek wartości kredytów bankowych o ponad 13 mld zł rok do roku nie był dotychczas odnotowany. Zdecydował o tym niższy o 11,8 mld zł portfel kredytów mieszkaniowych. Spadek ten był wynikiem gwałtownego wyhamowania akcji kredytowej w 2022 r., spowodowanego m.in. obniżeniem zdolności kredytowej Polaków. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była niższa o prawie 44 mld zł w stosunku do rekordowego 2021 r. Drugim powodem redukcji portfela był prawie dwukrotny wzrost wartości nadpłat i całkowitych spłat kredytów mieszkaniowych przez kredytobiorców, na kwotę 52,4 mld zł.

Wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny (kwartalnie w mld zł)

Co więcej, prognozy BIK na 2023 r. też nie wyglądają okazale, ponieważ szacowane było obniżenie wartości akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych o 38% względem 2022 r. Mateusz Skowronek z firmy eFaktor na portalu Bankier.pl dodaje:

W latach 2020–2022 banki zaostrzyły politykę kredytową. Klient, który szedł do banku po kredyt – a to jest pierwsze narzędzie wsparcia finansowego, jakie zna polski przedsiębiorca – spotykał się z odmową. W takiej sytuacji znalazły się gastronomia, turystyka, budowlanka. Wiele przedsiębiorstw, które rok, dwa lata wcześniej spokojnie otrzymałyby finansowanie bankowe, teraz nie ma zdolności kredytowej.

Tak jak wspominał Mateusz Skowronek, jednym z sektorów, które ucierpiały na obecnej sytuacji ekonomicznej w kraju jest budowlanka, co znajduje potwierdzenie w liczbach. Według najnowszego raportu GUS w lutym br. rozpoczęcie budowy nowych mieszkań spadło o 39,4% r/r. Jest to najsłabsze otwarcie roku od 7 lat. W tym roku deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 12,4 tys. lokali mieszkalnych. Spadek dotyczy również pozwoleń na budowę (10 739 mieszkań, spadek o 38,7% r/r) oraz mieszkań oddanych do użytku (34 tys. mieszkań, spadek o 2,9% r/r).

Jest to zła informacja nie tylko dla osób, którym marzy się własne mieszkanie lub lokal usługowy, ale i dla tych, którzy zarabiają na takich kredytach, czyli dla banków oraz pośredników finansowych. Tak duże instytucje, jak banki w większości poradzą sobie z obniżonymi dochodami w związku z kredytami, ponieważ mają inne produkty, na których mogą sobie „odbić” stratę oraz dlatego, że mają zabezpieczenie finansowe. Inaczej ma się sprawa z brokerami, dla których procent za pośrednictwo przy umowach kredytowych był lwią częścią ich dochodów.

Broker finansowy, czyli przewodnik

Wzięcie kredytu na mieszkanie nie jest operacją, którą robi się raz na tydzień, czy raz na miesiąc. Taką operację przeciętny Kowalski przeprowadza raz-dwa razy w życiu, albo w ogóle. To powoduje, że potrzeba w takiej pomocy wykwalifikowanego specjalisty, który będzie skutecznie pośredniczył w transakcji finansowej między podmiotem udzielającym finansowania a klientem. Wtedy najczęściej przyszły kredytobiorca zwraca się o pomoc do brokera finansowego. Czy zatem można powiedzieć, że broker finansowy za przekazanie dokumentów jednej strony do drugiej dostaje prowizje i na tym kończy się jego zadanie? Otóż nie, jego obowiązki wykraczają daleko poza przekazywaniem dokumentów.

Zadaniem pośrednika jest reprezentowanie klienta i służenie pomocą w tematach, w których się specjalizuje. To nie polega tylko na samym pośredniczeniu, ale i na poradzie w sprawach finansowych. Broker finansowy ma za zadanie zabezpieczyć interesy klienta w najlepszy możliwy sposób. Brokerem może być zarówno osoba fizyczna, ale też i jednostka prawna, jak i nieposiadająca osobowości prawnej. Do wykonywania tego zawodu jest potrzebne zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego.

Broker finansowy za usługę pośredniczenia w transakcji pobiera wynagrodzenie w wysokości zależnej od umowy podpisanej z klientem. Jednym z modeli wynagrodzenia brokera finansowego jest kurtaż brokerski, polegający na pobieraniu prowizji za pośrednictwo i sfinalizowanie transakcji między klientem a sprzedającym. Niezależnie od modelu wynagrodzenia jedno jest pewne – broker finansowy ma obowiązek poinformować klienta w jaki sposób wyliczane jest jego wynagrodzenie.

Dlaczego coraz mniej jest udzielanych kredytów hipotecznych?

Brokera finansowego można zatem uznać za przewodnika przeciętnego Kowalskiego po świecie finansów. Jak już wspominaliśmy wcześniej, do takich specjalistów najczęściej zwracały się osoby, które ubiegały się o kredyt hipoteczny. Obecnie mało kto bierze się za taką operację finansową z paru powodów. Jednym z nich są rosnące do niedawna ceny mieszkań.

Indeks cen mieszkań

W dobie szalejącej inflacji mało kto może sobie pozwolić na kupno nowego mieszkania. Polaków bardziej – niż nowa nieruchomość – interesuje w jaki sposób przeciwdziałać rosnącym cenom. Co prawda, ostatnio ceny mieszkań nieco spadły, ale i tak obecnie popularniejsze jest „zaciskanie pasa”, niż nowa inwestycja, która może przynieść dodatkowy przychód. Szczególnie, że wzięcie kredytu na mieszkanie wiąże się z cykliczną spłatą kredytu, a kwoty rat może i spadły w ostatnim kwartale, ale i tak są o wiele większe, niż rok wcześniej.

Średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego

Trzeba również pamiętać, że banki podwyższyły progi dla osób lub przedsiębiorstw, które ubiegają się o kredyt. Naturalnie przez to zmniejszyła się liczba udzielanych kredytów. To odbiło się na średniej kwocie kredytu hipotecznego.

Średnia kwota kredytu hipotecznego

Jak widać, delikatny spadek cen mieszkań oraz rat kredytów w ostatnim kwartale 2022 roku nie wpływa na średnią kwotę kredytu hipotecznego. Z tego wynika, że im mniejsze średnia kwota kredytu hipotecznego, tym broker finansowy zarabia mniej.

Dla brokerów jest to jasny sygnał na to, że przeczekanie kryzysu kredytowego to nie jest najlepsze rozwiązanie, więc wielu z nich zaczęło przychylniej patrzeć na inne produkty finansowe. Podczas takich obserwacji nietrudno zauważyć jednego z nich, który w ostatnich latach dynamicznie rośnie.

Faktoring rośnie, jak nigdy wcześniej 

100 mld euro – na taką kwotę faktorzy sfinansowali działalność przedsiębiorstw w 2022 roku. Jeszcze w 2017 roku z tego narzędzia finansowania korzystało zaledwie 9 tys. firm. W ubiegłym roku było to 25 tys. firm. Rok do roku branża faktoringu notuje trzycyfrowe wzrosty. Jest to wynikiem m.in. tego, że coraz bardziej dochodzą do głosu faktorzy, którzy są spoza sektora bankowego. Te instytucje wspierają w większości sektor MŚP, dla których banki mają za wysoki próg wejścia. Duże instytucje też charakteryzują się „sztywnymi widełkami” wobec spełniania warunków udzielania kredytów, które często nie są na rękę przedsiębiorcom. Firmy spoza sektora bankowego za to charakteryzują się indywidualnym podejściem do klienta, dzięki czemu mogą sfinansować firmy, którym nie było dane uzyskać pomocy w banku.

Obroty firm zrzeszonych w Polskim Związku Faktorów po IV kwartale 2022 r. (w mld zł)

Oczywiście, nie bez znaczenia jest sytuacja ekonomiczna w kraju. W Polsce mamy do czynienia z najwyższą od 26 lat inflacją, więc to naturalne, że przedsiębiorcy szukają wsparcia gdzie tylko mogą. Faktoring może zwiększyć płynność finansową, która tak bardzo jest potrzebna w dzisiejszych czasach. Dla tych średnich i małych przedsiębiorstw taki zastrzyk gotówki może być na wagę istnienia firmy. Dlatego też te firmy wolą korzystać z faktorów pozabankowych, w których pieniądze możesz dostać jeszcze tego samego dnia. A dziś wartość czasu znacząco wzrosła w porównaniu do poprzednich lat, o czym świadczy wcześniej wspomniana inflacja. Tak przeciwdziałanie inflacji za pomocą faktoringu tłumaczył portalowi Bankier.pl Mateusz Skowronek z firmy eFaktor:

Weźmy przykład firmy budowlanej, mającej wykonać zakontraktowany projekt, który będzie trwał dłużej. Ceny materiałów gwałtownie rosną – w ciągu dwóch miesięcy nawet o 100 proc., co zmienia rentowność całego projektu. Dla tej firmy wielkie znaczenie ma to, czy kupi materiały teraz, czy za dwa miesiące.

Faktoring jest atrakcyjny, zarówno dla firm, ubiegających się o finansowanie, jak i dla pośredników. Dla pierwszej z wymienionych grup daje m.in. płynność finansową oraz może być używany, jako narzędzie, które przeciwdziała inflacji. Dzięki faktorom spoza sektora bankowego o finansowanie może się ubiegać zarówno wielka korporacja, jak i jednoosobowa działalność gospodarcza. Faktoring jest na tyle pojemnym obszarem, że praktycznie każde przedsiębiorstwo znajdzie coś dla siebie. To samo dotyczy brokerów finansowych, którzy coraz częściej przychylnym okiem patrzą w stronę faktoringu.

160% – o tyle rok do roku zwiększyła się liczba umów, które podpisałem z brokerami. Około 90% portfela brokerów finansowych było oparte na kredytach hipotecznych. W związku z kryzysem kredytowym brokerzy zaczęli interesować się innymi instrumentami finansowymi i gro z nich odkryła faktoring, który nadal w świadomości znaczniej większości Polaków jest tym, czym był leasing w latach 90’ – czyli nie do końca zrozumianym produktem. Owszem, dla niektórych brokerów to wciąż nieodkryty teren, ale wystarczy jedno-max dwa szkolenia i już każdy sobie zdaje sprawę, że to nie jest trudne. Ba, cały proces faktoringu można wyjaśnić w prosty sposób, który będzie zrozumiały praktycznie dla każdego.

Powiedział nam Michał Saluter, dyrektor ds. rozwoju sieci partnerów eFaktor. Jest to niezbity dowód na to, że brokerzy finansowi nie czekają bezczynnie na rozwój wydarzeń i sami biorą los w swoje ręce, a do tego niezbędne jest śledzenie trendów na rynku finansowym.

Jakie są zalety faktoringu dla brokera?

Faktoring dla brokera finansowego nie musi być wcale tylko opcją rezerwową, kiedy rynek kredytów hipotecznych przeżywa kryzys. Ten produkt finansowy jest atrakcyjniejszy, niż może się to wydawać na pierwszy rzut oka.

Z jednej umowy broker może mieć prowizję od uruchomienia, jak i prowizję stałą. Pośrednik, dzięki temu może mieć dochód pasywny. Biorąc pod uwagę to, że sam proces rejestracji klienta jest banalnie prosty i wystarczy tylko wprowadzić podstawowe dane klienta przez formularz online, to nie dziwię się, że coraz więcej brokerów zgłasza się do mnie. Kiedyś to było nie do pomyślenia. Dziś nie muszę się ubiegać o kontakt, ponieważ brokerzy sami do mnie trafiają. Najczęściej z polecenia. Podejrzewam, że wynika to z tego, że moje szkolenia są najzwyczajniej w świecie skuteczne.

Tak podsumował niektóre z korzyści dla brokerów Michał Saluter.

Digitalizacja i edukacja to kolejne plusy dla branży faktoringowej. Dzięki nowoczesnym platformom istnieje możliwość, że uzyskasz finansowanie nie wychodząc z domu – to samo tyczy się przy pośredniczeniu przy operacjach finansowych. Co do edukacji, to większość faktorów dba o nią dla brokerów finansowych. W końcu to jest również w ich interesie, ponieważ im bardziej wykwalifikowany broker, tym lepiej przekaże wiedzę klientowi. Nieświadomy przedsiębiorca to nie jest dobra sytuacja dla żadnej ze stron transakcji. Wówczas kończy się to na stracie czasu, a czas to obecnie najcenniejsza waluta. Kiedyś cena, teraz czas czyni cuda – podsumował Michał Saluter.

Niedziwne więc, że obecnie kiedy ceny rosną w szaleńczym tempie przedsiębiorcy najczęściej zwracają się do faktorów spoza sektora bankowego. To właśnie u nich mogą uzyskać finansowanie jeszcze tego samego dnia. W banku jest to niemożliwe. Co więcej, w bankach wnioski takich faktorantów mogą nie przejść weryfikacji. Faktorzy spoza sektora bankowego są bardziej elastyczni, dzięki czemu tak szybko rośnie rynek faktoringu.

Podsumowanie

Faktoring oferuje pomoc nie tylko przedsiębiorstwom w potrzebie ale również i tym, którzy do tej pory zarabiali pieniądze na pośredniczeniu między transakcjami. Jeśli dochód brokera do tej pory opierał się głównie na kredytach hipotecznych, to jasnym jest, że nie warto załamywać rąk, tylko trzeba zacząć szukać rozwiązań. A te – jak widzimy – znajdują się na każdym rogu.