Jak zapłacić niższy podatek od nieruchomości?

W ostatnich latach termin „optymalizacja podatkowa” wzbudza coraz więcej negatywnych emocji, ponieważ kojarzy się z uciekaniem firm do rajów podatkowych w celu niepłacenia żadnych podatków w Polsce. Osobiście należę do krytyków tego zjawiska uważając, że przedsiębiorcy korzystający z polskich zasobów powinni dokładać się do ich utrzymania w formie podatków (choć zupełnie inną kwestią jest wysokość danin publicznych). Istnieją jednak takie rodzaje optymalizacji podatkowej, które są w mojej ocenie jak najbardziej słuszne. Nikt nie powinien bowiem płacić wyższych podatków, niż przewidują to obowiązujące przepisy. Z tego powodu przygotowałem krótki poradnik dotyczący tego, jak płacić niższy podatek od nieruchomości. Opieram się na zapisach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa).

Sprawdź, czy nieruchomość podlega opodatkowaniu

Naszą optymalizację warto zacząć od podstaw, czyli sprawdzenia art. 2 ustawy. Znajduje się w nim katalog nieruchomości, które podlegają opodatkowaniu. Są to grunty, budynki i budowle (te ostatnie w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej). W ust. 2 i 3 tego artykułu wymieniono natomiast rzeczy nieobjęte podatkiem. Są to między innymi:

• użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
• grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (rzeki, potoki górskie, kanały);
• nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego (np. biura dla starostwa);
• grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż utrzymanie dróg publicznych lub eksploatacja autostrad płatnych (np. droga krajowa przebiegająca przez nasz grunt).

Optymalizacja może polegać tutaj na dwóch rodzajach czynności. Po pierwsze, powinniśmy sprawdzić status prawny naszej nieruchomości. Może się okazać, że grunt, za który odprowadzamy podatek, jest w rzeczywistości użytkiem rolnym albo np. fragmentem drogi. Po drugie, jeśli pozwala na to stan nieruchomości i przepisy, możemy przekształcić nieużytkowaną przez nas działkę np. w użytek rolny i w ten sposób uchylić się od podatku.

Sprawdź, czy jesteś podatnikiem

Jeśli nieruchomość znajduje się w katalogu przedmiotów opodatkowania, w następnym kroku należy zwrócić uwagę na art. 3 ustawy, który wskazuje podatników podatku od nieruchomości, czyli podmioty zobowiązane do regulowania tej daniny. Są to między innymi:

• właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• posiadacze samoistni;
• użytkownicy wieczyści gruntów.

Posiadacz samoistny to podmiot, który włada nieruchomością tak jak właściciel i sam podejmuje co do niej wszystkie decyzje, mimo że nie jest właścicielem (posiadanie samoistne jest potrzebne do stwierdzenia zasiedzenia). Jego przeciwieństwem jest posiadacz zależny, który włada rzeczą na podstawie jakiegoś stosunku prawnego (najczęściej umowy). Zgodnie z przytoczonymi zapisami ustawy posiadacze zależni nie opłacają podatku od nieruchomości. Zalicza się do nich przykładowo najemców, zastawców, dzierżawców czy użytkowników nieruchomości.

Jeśli posiadacz samoistny włada nieruchomością, to on jest odpowiedzialny za opłacanie podatku, a nie właściciel nieruchomości. To przydatna regulacja zwłaszcza wtedy, gdy organ podatkowy domaga się od nas jako właściciela zapłaty podatku, a my np. dopiero niedawno przerwaliśmy bieg zasiedzenia i odzyskaliśmy swój grunt.

Przelicz podstawę opodatkowania

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy podstawę opodatkowania stanowią:

• dla gruntów – powierzchnia;
• dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
• dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Jeśli mamy wątpliwości dotyczące powierzchni gruntu, warto zweryfikować jego stan w księdze wieczystej oraz rejestrze prowadzonym przez starostwo. Może w ostatnich latach doszło do sprzedaży części działki? Albo ktoś ją zasiedział? Relatywnie często, zwłaszcza na terenach wiejskich, ujawnia się potrzeba weryfikacji granic pomiędzy działkami. W wyniku każdego z tych zdarzeń może dojść do pomniejszenia powierzchni, która jest objęta naszym obowiązkiem podatkowym.

W przypadku budynków jeszcze uważniej należy podejść do weryfikacji stanu faktycznego. Ustalając powierzchnię użytkową powinniśmy sprawdzić, czy:

• jakieś budynki nie zostały na przestrzeni lat zniszczone lub rozebrane;
• czy wysokość jakichś pomieszczeń lub ich części jest niższa niż 1,4 m – wtedy w ogóle nie wliczamy ich do powierzchni użytkowej;
• czy wysokość jakichś pomieszczeń lub ich części mieści się w przedziale od 1,4 m do 2,2 m – wtedy do podstawy opodatkowania wliczamy tylko 50% tej powierzchni.

Prowadzone remonty, prace rozbiórkowe oraz katastrofy budowlane mogą zmniejszyć powierzchnię użytkową naszych pomieszczeń. To na nas ciąży obowiązek przypilnowania, byśmy nie płacili za nie niepotrzebnego podatku.

Ustal początek i koniec istnienia obowiązku podatkowego

Na tym etapie wiemy już, że nasza nieruchomość podlega opodatkowaniu, jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku oraz ustaliliśmy, jaka powierzchnia będzie służyła do wyliczenia daniny. Zanim przejdziemy do działań matematycznych warto jeszcze sprawdzić, kiedy powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

Od tej zasady istnieją wyjątki. Przykładowo, jeśli podstawą opodatkowania jest istnienie budynku, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem. Jeśli więc budynek zostanie oddany do użytku 15 lipca 2023 r., obowiązek podatkowy zaczyna się dopiero od 1 stycznia 2024 r. Warto wiedzieć o tym zwłaszcza przed oddaniem budynku do użytku, ponieważ odpowiednie dopasowanie dat spowoduje, że niemal przez rok nie będziemy musieli odprowadzać podatku od nieruchomości.

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jeśli więc w trakcie roku sprzedaliśmy swoją nieruchomość, nie będziemy zobowiązani do ponoszenia ciężaru podatku ponad okres, o którym mowa wyżej.

Zweryfikuj stawki podatku ustalone przez gminę

Zgodnie z art. 5 ustawy to rada gminy określa wysokość stawek podatku od nieruchomości w drodze uchwały. Przepisy ustawowe wskazują jedynie na maksymalne wartości (np. w 2023 r. jest to 1,00 zł za 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej dla budynków mieszkalnych), przy czym nie ma wartości minimalnych.

Warto zatem zapoznać się z odpowiednimi uchwałami rady gminy (lub rady miasta), które powinny być publikowane na dedykowanym biuletynie informacji publicznej. Przykładowo, pod tym adresem można zapoznać się ze stosowną uchwałą dla Piły.

Ustawa umożliwia także samorządowcom różnicowanie stawek dla poszczególnych przedmiotów opodatkowania np. z uwagi na:

• lokalizację;
• rodzaj prowadzonej działalności;
• rodzaj zabudowy;
• sposób wykorzystania gruntu;
• stan techniczny budynków;
• wiek budynków.

Warto w związku z tym dokładnie prześledzić obowiązujące uchwały, ponieważ może okazać się, że nasza nieruchomość należy do specjalnych kategorii obłożonych niższymi stawkami podatkowymi.

Sprawdź zwolnienia od podatku

Wreszcie należy wspomnieć o tym, że ustawa oraz uchwały rady gminy mogą przewidywać zwolnienia z podatku od nieruchomości. Na poziomie ustawowym zwolnione są na przykład:

• budynki gospodarcze lub ich części służące działalności leśnej lub rybackiej, położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej lub zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej;
• grunty, budynki lub ich części zajęte wyłącznie na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu;
• grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji;
• grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione;
• nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Warto dokładnie zapoznać się z zapisami ustawy, ponieważ wiele zwolnień z podatku nie dotyczy nieruchomości, które wykorzystywane są na potrzeby działalności gospodarczej.

Podsumowanie

Optymalizacja podatkowa w zakresie podatku od nieruchomości jest relatywnie łatwa i większość opisanych wyżej kroków można przeprowadzić bez pomocy prawnika. Należy przede wszystkim zbadań aktualny stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz porównać go z deklaracją, na podstawie której obliczamy i płacimy podatek. Dopiero na etapie interpretacji przepisów dotyczących przedmiotów wyłączonych lub zwolnionych z podatku konieczne może okazać się wsparcie specjalisty z zakresu podatków.