Remont domu albo zakaz jego sprzedaży – nowe przepisy UE

Polityka klimatyczna Unii Europejskiej może odbijać się czkawką. Faktem jest, że coraz większa rzesza społeczeństwa zaczyna rozumieć, że ma mniejszy lub większy wpływ na środowisko, natomiast wiele przepisów wprowadzanych przez UE jest niezrozumiałych dla „przeciętnego Kowalskiego”. Tak oto okazuje się, że już w 2030 roku przepisy mogą zakazywać sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, jeżeli budynek nie spełni wymogów klimatycznych.

Dyrektywa EPBD – klasy energetyczne dla budynków

Klasy energetyczne nie są niczym nowym, ponieważ stosuje się je m.in. w sprzętach AGD i RTV. Wiele wskazuje na to, że niebawem klasy energetyczne będą mieć również budynki. Dotychczas coraz bardziej rygorystyczne wymagania w zakresie efektywności energetycznej dotyczyły nowo budowanych obiektów. Natomiast dyrektywa budynkowa EPBD (ang. Energy Performance of Buildings Directive) wpłynie również na już wzniesione budynki. Modernizacji mają zostać poddane budynki użyteczności publicznej, ale również zabudowania mieszkalne. Jak łatwo się domyślić, zmiany mają na celu ograniczenie emisji gazów cieplarnianych i zużycie energii przez budynki.

Klasa energetyczna ma wskazywać, ile kosztuje utrzymanie budynku oraz określać ilość energii zużywanej przez budynek w ciągu roku:

• na ogrzewanie;
• na wentylację;
• na przygotowanie ciepłej wody użytkowej;
• na chłodzenie;
• na oświetlenie.

Dyrektywa wprowadza osiem klas energetycznych – od A+ (najlepsza) do G (najgorsza). Ministerstwo Rozwoju i Technologii taki system podziału chce wprowadzić już w 2024 roku.

Klasy energetyczne dla budynków jednorodzinnych (wskaźnik EP w kWh/m2 rocznie):

• A+ – 0 kWh na m2 rocznie (budynek wytwarza więcej energii, niż zużywa);
• A – od 0 do 63 kWh na m2 rocznie;
• B – od 63 do 157 kWh na m2 rocznie;
• C – od 157 do 250 kWh na m2 rocznie;
• D – od 250 do 344 kWh na m2 rocznie;
• E – od 344 do 438 kWh na m2 rocznie;
• F – od 438 do 531 kWh na m2 rocznie;
• G – od 531 kWh na m2 rocznie.

Klasy energetyczne dla budynków wielorodzinnych (wskaźnik EP w kWh/m2 rocznie):

• A+ – 0 kWh na m2 rocznie (budynek wytwarza więcej energii, niż zużywa);
• A – od 0 do 59 kWh na m2 rocznie;
• B – od 59 do 141 kWh na m2 rocznie;
• C – od 141 do 223 kWh na m2 rocznie;
• D – od 223 do 305 kWh na m2 rocznie;
• E – od 305 do 387 kWh na m2 rocznie;
• F – od 387 do 469 kWh na m2 rocznie;
• G – od 469 kWh na m2 rocznie.

Po co wprowadza się klasy energetyczne dla budynków?

Samo wprowadzenie klas energetycznych dla budynków nie jest nowością na tle Europy, ponieważ system jest stosowany w wielu krajach (m.in. Belgia, Holandia, Irlandia, Francja, Niemcy, Norwegia, Dania, Włochy, Wielka Brytania). Sklasyfikowanie budynków w poszczególnych klasach energetycznych ma zapewnić nieruchomościom liczne korzyści, tj.:

• określić rzeczywisty stan energetyczny budynków;
• pomóc zaplanować renowację budynków dla oszczędności energii, niższych kosztów utrzymania budynków oraz lepszej jakości życia.

Klasa energetyczna budynku ma być podawana w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie. Dzięki temu potencjalny nabywca pozna koszty utrzymania nieruchomości. To krok w dobrym kierunku, zwłaszcza, że oszczędności są duże. Dla przykładu: roczne utrzymanie budynku w klasie energetycznej G jest nawet 6-krotnie wyższe niż budynku zaklasyfikowanego do klasy A. Poza tym na budynki o wyższych klasach nabywanych na kredyt mają otrzymywać atrakcyjniejsze oprocentowanie.

Natomiast głównym celem nowelizacji dyrektywy EPBD jest eliminowanie budynków o najgorszej charakterystyce energetycznej. Dlatego określono już daty dla uzyskania poszczególnych klas w zależności od charakteru budynku, tj.:

• Istniejące budynki niemieszkalne i użyteczności publicznej – w wyniku termomodernizacji klasa efektywności energetycznej E do 2027 i D do 2030 roku.
• Istniejące budynki mieszkalne – w wyniku termomodernizacji klasa efektywności energetycznej E do 2030 i D do 2033 roku.
• Nowe budynki publiczne – zeroemisyjne od 2026 roku (dotyczy także zakazu ogrzewania gazem ziemnym).
• Nowe budynki mieszkalne – zeroemisyjne od 2028 roku, a także wyposażone w panele fotowoltaiczne (do 2032 roku dla istniejących budynków w toku generalnych remontów).

W dyrektywie określono, że do 2050 roku niemal wszystkie budynki powinny być bezemisyjne i neutralne klimatycznie. Z niewielkimi wyjątkami wymusza to remont praktycznie każdego istniejącego budynku, co pochłonie ogromne koszty. Jednocześnie zauważono, że kraje członkowskie mogą wyłączyć spod dyrektywy wybrane grupy budynków, tj.:

• zabytki;
• budynki chronione;
• budynki o powierzchni użytkowej do 50 m2;
• budynki mieszkalne użytkowane przez mniej niż cztery miesiące w roku;
• mieszkania z zasobu socjalnego (jeżeli remont oznaczałby duży wzrost czynszów niemożliwy do zrekompensowania przez niższe rachunki).

Zakaz sprzedaży lub wynajmu dla niewyremontowanych budynków

Termomodernizacja to ogromne koszty. Co więcej, nowe budynki mieszkalne od 2028 roku muszą być zeroemisyjne. Oznacza, że nie można ich ogrzewać paliwami stałymi – już nie tylko tradycyjnym węglem, ale także mniej zanieczyszczającym środowisko ekogroszkiem, a nawet gazem ziemnym.

Do remontów zmuszeni mogą być także właściciele budynków przeznaczonych na sprzedaż. Dyrektywa wskazuje zakaz sprzedaży domów i mieszkań z najniższymi klasami energetycznymi – od 2030 roku budynków o klasach G i F, od 2033 roku budynków o klasach G, F i E.

Właściciel takich nieruchomości ma tylko dwa wyjścia:

• sprzedać nieruchomość przed dniem wejścia w życie nowelizacji unijnej dyrektywy;
• zainwestować w remont podnoszący klasę energetyczną budynku.

O tym, jak poważny jest to problem, najlepiej świadczą liczby. Szacuje się, że modernizacji wymaga ok. 70% budynków mieszkalnych w Polsce, a ponad 15% z nich ma najniższą klasę energetyczną. Dotyczy to zwłaszcza gospodarstw domowych z kotłami na paliwa stałe. Wszystkie te budynki nie będą mogły zostać sprzedane lub wynajęte bez poniesienia kosztów z tytułu remontu. Później wymagania dyrektywy obejmą budynki wzniesione już w XXI wieku.

Dyrektywa EPBD poprawi sytuację branży budowlanej?

Szeroka skala, jaką obejmuje dyrektywa EPBD, wiąże się z ponoszeniem ogromnych kosztów. Szacuje się, że długoterminowo do 2050 roku renowacja budynków prywatnych i publicznych – w obszarze termomodernizacji i wymiany źródeł ciepła – pochłonie blisko 1,5 biliona złotych. To dobre perspektywy dla branży budowlanej, która obecnie przeżywa duży kryzys, ale złe dla tych, którzy muszą ponieść koszt dostosowania budynku.

Jak wskazuje Stowarzyszenie Fala Renowacji, wdrożenie programu renowacji to m.in.:

• ok. 100 000 nowych miejsc pracy w sektorze budowlanym;
• ok. 200 000 pośrednich miejsc pracy w sektorach dostarczających materiały i usługi dla budownictwa.

Możliwy duży popyt na usługi to dobra wiadomość dla firm budowlanych. Zwłaszcza że budowlanka znajduje się w dużym kryzysie finansowym. Wynika to z wysokich cen usług czy droższych materiałów budowlanych, przez co wielu inwestorów musi odłożyć plany o remoncie czy budowie. Niestety, spadek rentowności to wynik między innymi szybko rosnących kosztów pracy czy cen energii. Wiele inwestycji wyhamowało ze względu na brak zdolności kredytowych, co skutkuje spadkiem w budownictwie mieszkaniowym. Spowolnienie widoczne jest również w obszarze dużych inwestycji infrastrukturalnych, a najlepiej ma się budownictwo przemysłowo-magazynowe.

Największy problem dotyczy firm z sektora małych i średnich przedsiębiorstw (MŚP), które są przeżywają mieszany okres na rynku – z jednej strony program kredytowy 2% poprawił koniunkturę, z drugiej inflacja i zmiana rozliczeń z samorządami powoduje w branży problem płynnościowy. Część przedsiębiorstw utrzymuje płynność finansową wykorzystując faktoring. To rozwiązanie pozwalające na szybkie uwolnienie sumy środków z jednostkowych faktur z długimi terminami płatności, które w tej branży są codziennością. Jednakże jest to środek doraźny, a nie rozwiązanie problemu.

Docelowo dla branży kluczowe znaczenie ma poprawa koniunktury. Trudno powiedzieć, czy dyrektywa budynkowa EPBD będzie takim impulsem. Ostateczny kształt dyrektywy pojawi się w 2024 roku, a zacznie ona obowiązywać od 2026 roku.

Niestety, modernizacja starszych budynków i budowa domów zeroemisyjnych pociąga za sobą wysokie koszty. Efekt może być więc odwrotny od oczekiwanego. Dobrym przykładem są Niemcy, gdzie branża budowlana apelowała, aby nie zmieniano standardów dla nowych domów, ale wprowadzić falę renowacji istniejących już budynków dla poprawy ich efektywności energetycznej. Częściowo apele zostały wysłuchane, ponieważ Niemcy chcą wesprzeć termomodernizację oraz wymianę źródeł ciepła na bardziej przyjazne środowisku. Z drugiej strony niemiecki Minister Gospodarki powiedział tamtejszym mediom.

Wykluczamy obowiązkowe remonty poszczególnych budynków mieszkalnych

Powyższe potwierdza Minister Budownictwa, która powiedziała gazecie „Spiegel”, że obowiązkowe remonty dla większości ludzi mogą być stresujące z powodu kosztów i realizacją prac budowlanych.

W Polsce wysokie dotacje również są niezbędne. W przeciwnym razie niższe koszty eksploatacji i wzrost wartości nieruchomości nie zachęcą do modernizacji. Na tę chwilę inwestorzy w ramach tej dyrektywy mogą liczyć na:

1. Grant OZE
2. Grant termomodernizacyjny
3. Grant OZE

Pierwszy polega na pokryciu 50% kosztów budowy, zakupów i montażu związanych z instalacją zgodną z nową dyrektywą w budynkach wielorodzinnych. Drugi na pozyskaniu dodatkowych 10% kosztów inwestycji w przypadku, gdy budynek będzie utrzymywać standardy nowej budowli po przejściu renowacji. Trzeci można uzyskać w sytuacji, gdy budynek po przeprowadzonych pracach ma lub będzie miał niskoemisyjne źródła ciepła – wtedy inwestor może liczyć na 30% kosztów inwestycyjnych ekstra.

Większe znaczenie może mieć nowy system handlu emisjami w ramach ETS2, który wejdzie w życie w 2027 lub 2028 roku i oznacza to dodatkowe opłaty dla gospodarstw ogrzewanych paliwami kopalnymi – węglem, gazem czy olejem opałowym. Również dlatego w ramach Społecznego Funduszu Klimatycznego (SFK) zaplanowano działania osłonowe. Osoby zagrożone największym ubóstwem mogą liczyć na dopłaty do rachunków. Poza tym środki mają dotować termomodernizację czy wymianę pieców na ekologiczne źródła ogrzewania.

Artykuł powstał, dzięki eFaktor – firmie specjalizującej się w finansowaniu branży budowlanej. Ofertę znajdziecie TUTAJ

Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Alarm podatkowy”

Jakie są korzyści korzystania ze wsparcia eFaktor?

Współpraca z eFaktor pozwala:

✅ Przyspieszyć płatności z faktur terminowych
✅ Uzyskać finansowanie do 15 mln złotych najszybciej na rynku
✅ Uzyskać finansowanie przyszłych faktur kosztowych