Polskie prawo budowlane jest bardzo złożone. To szeroka kategoria różnych zapisów, w tym ustaw, ale również normy wykonawcze i techniczne. Niewątpliwie ogranicza to inwestycje i opóźnia realizację planów budowlanych. Niestety, już w 2026 roku przepisy będą jeszcze bardziej restrykcyjne. Wszystko przez tzw. plany ogólne określające, gdzie można zbudować dom. 
Plan ogólny w każdej gminie. Nowe zapisy w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Politycy lubią położyć ręce na pieniądzach swoich obywateli. Widać to i w Polsce, i w innych państwach Europy. Nad Wisłą dobrym przykładem jest 2014 rok i przeniesienie przez premiera Donalda Tuska wszystkich obligacji Skarbu Państwa o wartości ponad 153 mld zł z Otwartych Funduszy Emerytalnych (OFE) do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS). Nie chcę tutaj rozstrzygać o konsekwencjach tej decyzji. Natomiast ta sytuacja pokazuje, że w jednej chwili można było zamienić prywatne środki należące do obywateli na własność publiczną. Z pewnością jest to jeden z powodów, dla których wiele osób nie wierzy w IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) i IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego).
Teraz państwo ma apetyt na majątek w innej formie, jaką są nieruchomości, a dokładniej – działki. Wszystko w związku z nowymi przepisami wynikającymi z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Otóż każda gmina będzie zobowiązana do przygotowania tzw. planu ogólnego. To specjalny dokument wskazujący obszary, które mogą zostać przeznaczone pod zabudowę oraz tereny wykluczone z tej procedury.
Celem zmiany prawa jest uporządkowanie przestrzeni i przeciwdziałanie niekontrolowanemu rozrostowi zabudowy. Jednak dla właścicieli tysięcy działek nowe przepisy są powodem do niepokoju. Obawy są zasadne, ponieważ działki, które nie zostaną ujęte w planie ogólnym, w zasadzie staną się bezwartościowe. Wszystko dlatego, że dla takiej parceli praktycznie nie będzie można uzyskać pozwolenia na budowę. Decyzje o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) będą wydawane wyłącznie w obrębie terenów przewidzianych do zabudowy w planie ogólnym.
Podobne artykuły
Zgodnie z pierwotnymi założeniami czas na przygotowanie planów ogólnych przez gminy upływa wraz z końcem 2025 roku. Jako że samorządowcy zaczęli apelować o wydłużenie terminu, rządzący przychylili się do tych próśb. Zdecydowano się na odroczenie obowiązku i ostateczny termin uchwalenia planów ogólnych przesunięto na… 30 czerwca 2026 roku. Czasu jest niewiele, dlatego właściciele działek powinni podjąć odpowiednie kroki, żeby uchronić swoją nieruchomość przed utratą możliwości zabudowy, a w konsekwencji również wartości.
Przeczytaj też: „Twój bank Ci tego nie powie – sposób na obniżenie rat kredytu hipotecznego„
Ile zajmuje Tobie fakturowanie? W Faktura.pl najszybsi robią to w 30 sekund
Przez pierwszy miesiąc darmowego korzystania z aplikacji zobaczysz, jak jej funkcje uproszczą Ci życie. Oto zalety korzystania z Faktura.pl:
➔ Automatyczne wystawianie faktur cyklicznych
➔ Wysyłka dokumentów z poziomu aplikacji
➔ Program zintegrowany z Krajowym Systemem e-Faktur
➔ Możliwość księgowania swoich kosztów za pomocą kilku kliknięć
➔ Natychmiastowa płatność przy pomocy przycisku „Kliknij, aby opłacić fakturę” umieszczonego na dokumencie
➔ Funkcja magazynu z możliwością zintegrowania z Allegro
Dom nie dalej niż 3 km od szkoły
Z obowiązkiem opracowania planów ogólnych wiążą się gminne standardy urbanistyczne. Poważny problem stanowią restrykcyjne zasady. Nowe przepisy mają wymusić większą gęstość zabudowy, natomiast w konsekwencji wiele działek stanie się bezwartościowych.
Nowe zasady dla gminnych standardów urbanistycznych określa art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znowelizowanej w połowie 2023 roku. Na tej podstawie gminy muszą uchwalić własne standardy dostępności infrastruktury społecznej z uwzględnieniem szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. Zasadniczo wskazuje się następujące maksymalne odległości:
- Szkoły podstawowe – dom nie może znajdować się dalej niż 1,5 km od szkoły w mieście i 3 km poza miastem.
- Obszary zielone – dom nie może znajdować się dalej niż 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni przynajmniej 3 ha i nie dalej niż 3 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni przynajmniej 20 ha.
UWAGA! Gminy mogą odstąpić od standardów dostępności lub zwiększyć minimalne odległości i dostosowania ich do lokalnych warunków. Dotyczy to wymaganych odległości do najbliższej szkoły podstawowej i terenów zielonych. Natomiast niezmieniona pozostaje minimalna powierzchnia obszarów zielonych.
Jeżeli działka nie spełni wymogów, na takiej parceli nie będzie można wybudować domu, chyba że gmina zmodyfikuje zapisy ustawowe. Żadnego znaczenie nie ma tutaj fakt, czy w takim gospodarstwie są dzieci uczęszczające do szkoły podstawowej. Oznacza to, że para seniorów, która na stare lata chce zamieszkać gdzieś na uboczu, nie wybuduje tam domu.
Nowe przepisy mają przeciwdziałać zabudowie łanowej i chaosowi przestrzennemu, co rocznie ma kosztować budżet nawet 85 mld złotych. W praktyce są zamachem na własność prywatną. Niepodważalnym faktem jest bowiem, że polska wieś się wyludnia. Przy kryzysie demograficznym szkoły wiejskie są likwidowane i spełnienie kluczowego warunku maksymalnej odległości 3 km od takiej placówki jest niemożliwe. Regulacje wyraźnie sprzyjają koncepcji stworzenia miast 15-minutowych.
Przeczytaj też: „Na czym polega podatek katastralny? Kilkaset złotych za nieruchomość miesięcznie coraz bliżej„
Nowe przepisy niezgodne z Konstytucją
W nowych przepisach można znaleźć również dwa inne niepokojące punkty. Po pierwsze, rolne parcele kwalifikujące się na budowlane, nie będą mogły zostać przekształcone w działkę budowlaną. Mowa o nieruchomościach z mediami i otoczonych innymi działkami budowlanymi. Po drugie, właściciele działek budowlanych, które nie będą przewidziane do zabudowy, nie otrzymają rekompensaty i odszkodowania.
To natomiast jest sprzeczne z przepisami Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a dokładniej art. 36 ust. 1 najważniejszego aktu prawnego obowiązującego w Polsce. Wskazuje on, że jeżeli po uchwaleniu planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób jest niemożliwe lub ograniczone, właściciel może wnioskować do gminy o odszkodowanie albo wykupienie nieruchomości.
Skoro nowe przepisy określają, gdzie można budować domy, tysiące działek budowlanych w Polsce stanie się bezwartościowych. Bezsprzecznie spowoduje to szkodę w majątku ich właścicieli. Jeżeli równocześnie prawo wyklucza ubieganie się o odszkodowanie, liczni radcy prawni słusznie dopatrują się niekonstytucyjności.
Jak zabezpieczyć swoją działkę przed utratą wartości?
Nie można wykluczyć, że ewentualne procesy w tej sprawie sądy będą rozstrzygać na rzecz obywateli. Jednak nie ma takiej pewności. Poza tym, jeżeli jest to możliwe, lepiej zaoszczędzić nerwów oraz stresu i zacząć działać już teraz. Odpowiednie kroki pozwolą zabezpieczyć nieruchomość przed utratą wartości.
W pierwszej kolejności warto zapoznać się z obowiązującymi i planowanymi dokumentami planistycznymi w gminie. Jeżeli konkretna działka nie została ujęta w projekcie planu ogólnego, można zawnioskować o jej uwzględnienie. Jeszcze ważniejsze jest złożenie wniosku o decyzję o warunkach zabudowy na starych zasadach (tzw. wuzetka). Taki dokument będzie ważny bezterminowo, ale tylko, jeżeli zostanie uzyskany do końca 2025 roku. Od 1 stycznia jego ważność zostanie ograniczona do 5 lat. Może to być jedyny sposób, żeby w przyszłości uniknąć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę na takim terenie.
Inną opcją jest szybka sprzedaż działki, natomiast najpewniej musiałoby się to wiązać z obniżeniem ceny nieruchomości. Jeżeli właściciel nie podejmie żadnych kroków, a na działce nie będzie można pobudować domu, pozostanie dochodzenie swoich racji na drodze sądowej lub przekształcenie terenu w inną kategorię gruntów.
Przeczytaj też: „Czy od pustostanu płaci się podatek?„
Jak wystąpić o warunki zabudowy?
Złożenie wniosku o warunki zabudowy nie jest skomplikowane. Żeby uzyskać dokument, działka musi spełniać określone warunki:
- minimum jedna działka w sąsiedztwie musi być zabudowana;
- dostęp do drogi publicznej;
- uzbrojenie albo zaplanowane podłączenie do mediów;
- teren nie może być leśny lub wymagać odrolnienia.
Gotowy formularz wniosku można znaleźć na stronie internetowej dedykowanego urzędu gminy lub miasta. We wniosku muszą znaleźć się kluczowe informacje, w tym:
- dane wnioskodawcy ubiegającego się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
- oznaczenie adresu administracyjnego nieruchomości – m.in. numer i powierzchnia działki wyrażona w metrach kwadratowych;
- granica terenu objętego wnioskiem – konkretne oznaczenie na kopiach mapy zasadniczej lub katastralnej;
- opis planowanego budynku – planowana powierzchnia, wysokość, liczba pięter, charakter (mieszkalny, przemysłowy, handlowo-usługowy, połączenie rodzajów budynku);
- dokładne położenie budynku centralnego oraz ewentualnie garażu wolnostojącego, zaznaczenie wjazdów, miejsc postojowych, skrzynki z energią elektryczną i gazu;
- określenie zapotrzebowania na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.
Ważne, żeby prawidłowo wypełnić wniosek i dołączyć wszystkie wymagane dokumenty. Brak odpowiednich załączników może wydłużyć procedurę. Zasadniczo na wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki czeka się 21 dni (dom na zgłoszenie) lub do 90 dni (pozostałe inwestycje). Jeżeli decyzja jest odmowna, wnioskodawca ma 14 dni na złożenie odwołania i wprowadzenie koniecznych zmian.
Przeczytaj też: „Bolesna rewolucja w sektorze budynków – dyrektywa budynkowa EPBD i system ETS2 uderzą w najbiedniejszych„
Wpływ nowych przepisów na rynek nieruchomości
Jak łatwo się domyślić, nowe przepisy zostały mocno skrytykowane przez branżę, w tym inwestorów. Eksperci wskazują, że ograniczenia zahamują rozwój budownictwa jednorodzinnego na terenach wiejskich i podmiejskich. To obszary, gdzie infrastruktura społeczna jest słabiej rozwinięta. Inne obawy to wzrost cen nieruchomości w miastach i spadek wartości tysięcy działek, które nie dają możliwości wybudowania domu.
Należy mieć nadzieję, że samorządowcy będą bardziej odpowiedzialni i wydłużą minimalne odległości działek dających możliwość zabudowy od szkół podstawowych i terenów zielonych. Natomiast powierzenie swojego majątku urzędnikom, bo w takiej płaszczyźnie trzeba oceniać możliwą utratę wartości nieruchomości, jest dużym błędem. Dlatego warto monitorować działania gminy w tym zakresie, a być może nawet pójść krok dalej i brać aktywny udział w konsultacjach społecznych. Natomiast najbezpieczniej wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy przed wprowadzeniem zmian, jeszcze zanim gmina przygotuje plan ogólny.
Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Zadbaj o swój portfel”
