Co robić, gdy fetor uniemożliwia nam prowadzenie biznesu?

Stosunki sąsiedzkie nie zawsze bywają łatwe. Poczucie, że ktoś narusza nasz spokój na naszej własnej nieruchomości bardzo szybko może doprowadzić do ostrego konfliktu. Utrudnianie korzystania z działki lub lokalu może przy tym dotyczyć nie tylko osób prywatnych, ale także przedsiębiorców. Ci ostatni mają do stracenia nie tylko spokój ducha, ale także, a może przede wszystkim, pieniądze. Dlatego na niezgodne z prawem ingerencje powinni reagować szybko i zdecydowanie.

Prawo sąsiedzkie

Używana przez prawników nazwa „prawo sąsiedzkie” odnosi się do jedenastu przepisów zamieszczonych w Kodeksie cywilnym, które regulują wzajemne prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości. Przepisy te mają podwójny charakter. Z jednej strony ograniczają prawo własności danej osoby wtedy, gdy wykonuje je w sposób naruszający cudzą nieruchomość, ale z drugiej strony takie same zakazy dotyczą też sąsiadów tej osoby. W ten sposób prawo, przy relatywnie niewielkiej regulacji, stara się utrzymywać cywilizowaną formę stosunków sąsiedzkich.

Wskazane przepisy opisują sytuacje dotyczące:

• zakłócania korzystania z sąsiednich nieruchomości;
• przechodzenia i przejeżdżania przez sąsiednie grunty;
• wykonywania robót zagrażających sąsiednim działkom;
• zasad zbierania owoców i innych fragmentów roślin z nieruchomości sąsiada;
• wybudowania budynku na sąsiedniej działce;
• rozgraniczania nieruchomości i utrzymania płotów, murów, rowów i innych elementów granicznych.

Sprawy z zakresu prawa sąsiedzkiego nie należą do częstych – dobre relacje ze swoimi sąsiadami są jednym z warunków spokojnego korzystania z nieruchomości. Czasami jednak właściciele działek przestają myśleć o sąsiadach i zaczynają zachowywać się w niedopuszczalny dla innych sposób. W tym artykule przedstawię jedną z kategorii takich zachowań – zasmradzanie sąsiednich nieruchomości.

Nieruchomości sąsiednie

Przepisy prawa sąsiedzkiego wprowadzają pojęcie nieruchomości sąsiedniej, które rozumiane jest dość szeroko i obejmuje nie tylko grunty lub budynki fizycznie ze sobą graniczące. W rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego nieruchomości należy uznać za sąsiednie, kiedy na siebie oddziałują.

Dla pewnego ułatwienia wyróżnia się tutaj nieruchomość wyjściową (na niej dochodzi do pewnych zdarzeń, które następnie przenoszą się na drugą nieruchomość) oraz nieruchomość objętą ingerencją, na której odczuwalne są skutki działań sąsiada.

Zazwyczaj, gdy mówimy „nieruchomość”, mamy na myśli kawałek ziemi. Prawnicy jednak przypisują tej nazwie szersze znaczenie, które obejmuje grunty, budynki oraz lokale. Omówione w tym artykule problemy dotyczą wszystkich rodzajów nieruchomości.

Czym są immisje?

Immisjami nazywamy wszystkie rodzaje zachowań, które w ramach wykonywania swojego prawa własności do nieruchomości zakłócają takie korzystanie nieruchomościom sąsiednim. Prawnicy nie są przy tym zgodni, czy traktować immisje jako sposób wtargnięcia na cudzą nieruchomość, czy też wadliwe wykorzystanie prawa na swojej nieruchomości.

Tak jak wspomniałem, immisje obejmują wszystkie kategorie zachowań, a więc zarówno działanie (np. zrobienie ogniska z plastikowych butelek), jak i zaniechanie (pozostawienie gnijącego miejsca na otwartej przestrzeni). Najważniejsze, by immisja miała charakter trwały lub powtarzający się.

Nie ma powszechnej zgody co do tego, jak dzielić immisje. Najbardziej popularny podział na immisje bezpośrednie i pośrednie jest krytykowany. W literaturze i orzeczeniach pojawiają się dodatkowo następujące rodzaje immisji:

• immisje pozytywne (pewne czynniki przedostają się na nieruchomość sąsiednią powodując zakłócenia – np. trociny) oraz immisje negatywne (ograniczanie dostępu pewnych czynników do nieruchomości sąsiedniej – np. światła słonecznego);
• immisje materialne (materialne cząsteczki lub zjawiska przedostają się do sąsiada – np. ściek zalewa jego działkę) i immisje niematerialne (oddziałują na sferę psychiki człowieka – np. składowanie niezabezpieczonych materiałów wybuchowych przy granicy).

Immisje bezpośrednie

Pierwszy główny rodzaj immisji to tzw. immisje bezpośrednie. Nie obejmuje ich omawiany przeze mnie art. 144 k.c., ponieważ kwestia bezpośredniego naruszania prawa własności została uregulowana już w innym miejscu Kodeksu cywilnego.

Immisja bezpośrednia to zamierzona ingerencja w prawo własności nieruchomości innego podmiotu. Musi mieć fizyczny, celowy charakter i być związana z kierowaniem negatywnych substancji na sąsiednią nieruchomość.

Przy spełnieniu powyższych warunków, za immisje bezpośrednie możemy uznać na przykład:

• wylewanie ścieków na grunt sąsiada;
• przerzucanie na sąsiednią nieruchomość śmieci;
• podkopywanie gruntu sąsiada w taki sposób, by doprowadzić do jego zapadnięcia.

Immisje pośrednie

Immisje pośrednie z kolei pojawiają się wtedy, gdy właściciel jednej nieruchomości zachowuje się na niej w określony sposób, a skutki takiego zachowania w sposób naturalny (ale nie celowy) odczuwane są przez właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Takie ujęcie immisji pośrednich sprawia, że ich katalog ma charakter otwarty. Najbardziej jaskrawymi przykładami immisji są tutaj:

• wywoływanie trudnych do zniesienia hałasów;
• wywoływanie wibracji odczuwanych na sąsiednich nieruchomościach;
• wytwarzanie ciepła (lub zimna) odczuwanego przez sąsiadów;
• zakłócenia fal radiowych, zakłócanie dostępu do Internetu i inne ograniczenia możliwości korzystania z technologii;
• podejmowanie działań sprawiających, że deszczówka będzie zalewała sąsiednią nieruchomość;
• wytwarzanie trocin, które zasypują sąsiednią nieruchomość;
• wytwarzanie nieprzyjemnych zapachów.

Generalnie każde nasze zachowanie powodujące zmianę odczuwalną przez właścicieli sąsiednich nieruchomości może zostać potraktowane jako immisja. Walczyć z takim działaniem można niezależnie od tego, do czego wykorzystujemy naszą nieruchomość. Niemożliwy do zniesienia fetor z dużym prawdopodobieństwem zostanie uznany za immisję, gdy prowadzimy SPA, restaurację, magazyny czy szkółkę leśną.

Przeciętna miara zakłóceń

Każdy, kto uważnie przeczytał ostatni akapit, z pewnością zwrócił uwagę na słowa „z dużym prawdopodobieństwem zostanie uznany”. Takie zastrzeżenie wynika z tego, że sprawy immisji nigdy nie są załatwiane automatycznie. Nawet jeśli wszystkie dotychczas opisane przesłanki zostały spełnione, dla uznania danego zachowania za nielegalną immisję potrzebne jest ziszczenie się jeszcze jednego warunku. Immisja musi zakłócać korzystanie z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę. I o interpretację tego właśnie pojęcia toczą się zazwyczaj walki sądowe.

Wprowadzenie takiego zastrzeżenia związane jest z tym, że jeśli mielibyśmy zakazać jakichkolwiek działań, które naruszają interesy sąsiada, życie społeczne w zasadzie by zamarło. Dlatego zakazane są tylko takie zachowania, które przekraczają standardową, dopuszczalną miarę. Stopień dopuszczalności immisji powinniśmy oceniać z pozycji obiektywnych, możliwych do przewidzenia – wcale nie tak rzadko zdarzają się bowiem osoby, którym przeszkadza dosłownie wszystko.

Omawiany przepis wprowadza dwa kryteria ustalania przeciętnej miary. Pierwszym są stosunki miejscowe, czyli pewien ogólnie przyjęty sposób postępowania przez właścicieli nieruchomości na danym obszarze geograficznym. Przez pryzmat stosunków miejscowych ocenia się zwłaszcza:

• położenie nieruchomości (inaczej ma się sprawa z lasem, a inaczej z blokiem wielorodzinnym);
• porę zakłóceń (niezamieszkane tereny przemysłowe a osiedle domków jednorodzinnych);
• intensywność zakłóceń (jednodniowe a wielomiesięczne naruszenia);
• dotychczasową zgodę sąsiadów na określone zachowania.

Drugie kryterium oceny przeciętnej miary jest nieco bardziej skomplikowane i obejmuje społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Innymi słowy to, do jakich celów przeznaczono nieruchomość, ma istotne znaczenie przy ocenianiu skali immisji. Badane przy tym są obie nieruchomości, a nie tylko ta, które doznaje zakłóceń. Przeznaczenie lokalu lub gruntu można ustalić na przykład na podstawie:

• faktycznego sposobu użytkowania;
• planu zagospodarowania przestrzennego;
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inaczej zostanie potraktowana immisja na nieruchomość znajdująca się w strefie przemysłowej, a inaczej na fragment parku narodowego lub ogrodu z altaną.

Związek przyczynowy

Dla wielu osób jest to pewnie rzecz oczywista, ale należy ją podkreślić – immisja tylko wtedy podpada pod omawiany przepis, jeśli pomiędzy używaniem nieruchomości a naruszeniem prawa własności innej nieruchomości zachodzi związek przyczynowo-skutkowy. Właściciel nieruchomości wyjściowej nie może odpowiadać za coś, na co nie miał wpływu.

Związek przyczynowy z pewnością będzie zachodził pomiędzy uciążliwym fetorem a sytuacją, w której właściciel:

• rozrzucił fekalia na swojej nieruchomości;
• wybudował na nieruchomości spalarnię śmieci;
• przez dłuższy czas nie naprawia zepsutego szamba.

Metody obrony przed fetorem

W przypadku wystąpienia zakazanych immisji prawo nie przewiduje specjalnego katalogu środków ochrony. Oznacza to, że należy sięgnąć do przepisów ogólnych.

Podstawowym uprawnieniem właściciela, którego prawo zostało naruszone, jest możliwość wystąpienia z tzw. roszczeniem negatoryjnym. Składa się na nie prawo do żądania całkowitego lub częściowego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji oraz nakazanie sprawcy, by przywrócił stan zgodny z prawem. Chodzi tutaj o wszystkie zgodne z prawem działania, które mają ograniczyć fetor do dopuszczalnego poziomu lub całkowicie go wyeliminować. Możemy więc żądać, by sąd nakazał rozbiórkę nielegalnie wykonanych budynków i urządzeń lub na przykład zobowiązał właściciela do sprzątania nieruchomości.

Jeśli swoim zachowaniem sąsiad wyrządził komuś szkodę majątkową, na podstawie art. 415 k.c. osoba ta może wystąpić przeciwko niemu z pozwem o odszkodowanie. Przesłanki odpowiedzialności w tym wypadku to:

• zawinione zachowanie sąsiada;
• powstanie szkody;
• związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem a szkodą.