Czy ceny mieszkań spadną? – analiza rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości

Polski rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych w ostatnich latach mierzył się z licznymi wyzwaniami wynikającymi z dynamicznie zmieniających się warunków gospodarczych, globalnych kryzysów oraz decyzji legislacyjnych i polityki monetarnej. W tym artykule przeanalizujemy ceny mieszkań, popyt na kredyty hipoteczne i odpowiemy na pytania, gdzie warto inwestować w nieruchomości, jakie są prognozy na przyszłość i co oznaczają one dla inwestorów i kredytobiorców.

Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości?

Rynek nieruchomości w Polsce w 2024 roku wciąż boryka się z wieloma wyzwaniami, mimo sygnałów dotyczących stabilizacji. Średnie ceny mieszkań nadal rosną,  w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, osiągając poziom przekraczający 17 000 zł za metr kwadratowy. W miastach średniej wielkości, jak Lublin czy Łódź, ceny są niższe, ale również odnotowano wzrosty o około 5–7% rok do roku​.

Jak twierdzą eksperci Banku Pekao:

Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym dalej rosły, ale tempo wzrostu cen minęło właśnie „górkę”. Zarówno w ujęciu nominalnym jak i realnym. Na siedmiu największych rynkach w Polsce ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły nominalnie w trzecim kwartale 2024 o 17,2% rok do roku, kwartał do kwartału o 0,9%.

Zmiany w preferencjach kupujących

Z powodu rosnących kosztów mieszkań i kredytów wielu Polaków poszukuje tańszych opcji w mniejszych miastach lub na obrzeżach dużych aglomeracji. Wynajem długoterminowy i rozwój rynku PRS (Private Rented Sector) stają się coraz popularniejsze, co zmienia strukturę popytu na rynku​.

Ograniczenia podaży

Jednym z istotnych problemów polskiego rynku nieruchomości jest ograniczona podaż mieszkań. Według raportów rządowe programy kredytowe sprawiły, że w największych miastach liczba dostępnych lokali spadła o 19%, a na rynku wtórnym zmniejszyła się o 15,5%. Brak nowych inwestycji w wielu regionach dodatkowo ogranicza wybór dla kupujących, zwłaszcza w segmencie mieszkań budżetowych​​.

Wzrost sprzedaży mieszkań

Pomimo trudności, sprzedaż mieszkań wykazuje oznaki wzrostu. W III kwartale 2024 roku liczba zawartych transakcji wzrosła o 8% w stosunku do poprzedniego kwartału. Eksperci wskazują, że sprzyja temu poprawa dostępności kredytów hipotecznych, których wartość w 2024 roku może osiągnąć rekordowy poziom 85 mld zł.

Prognozy na przyszłość

Eksperci przewidują, że w 2025 roku rynek nieruchomości wejdzie w fazę stabilizacji. Oczekiwane wzrosty cen mieszkań będą umiarkowane, na poziomie 3-4% rocznie, głównie dzięki wzrostowi liczby nowych inwestycji oraz stabilizacji kosztów budowy. Niemniej jednak niedobór mieszkań w dużych miastach pozostaje poważnym problemem.

---

---

Statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego w latach 2022–2024

Prześledźmy także statystyki dotyczące rynku mieszkań w ostatnich latach.

2022  – spowolnienie po okresie boomu

W 2022 roku rynek nieruchomości wyhamował po dynamicznym wzroście w czasie przed pandemią. Inflacja osiągnęła dwucyfrowy poziom (średnioroczna inflacja wynosiła aż 14,4%), a stopy procentowe były wielokrotnie podnoszone, obciążając polskich kredytobiorców, zwłaszcza posiadaczy kredytów hipotecznych. To znacząco wpłynęło na zdolność kredytową Polaków. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 48% w stosunku do 2021 roku, osiągając najniższy poziom od dekady.

Mimo spadku popytu na kredyty, ceny mieszkań nie obniżyły się znacząco. Średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie wynosiła w 2022 roku 12 500 zł, co było wynikiem 6-procentowego wzrostu rok do roku. W miastach takich jak Łódź czy Lublin ceny były o około 40% niższe, co czyniło je atrakcyjnymi dla inwestorów szukających tańszych nieruchomości.

2023 – miecz obusieczny

Rok 2023 okazał się przełomowym za sprawą wprowadzenia programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dopłaty do kredytów sprawiły, że popyt się zwiększył – do grudnia z programu skorzystało ponad 92,6 tys. osób, co wygenerowało wartość kredytów na poziomie 27,2 mld zł, a banki i instytucje pozabankowe udzieliły 25% więcej pożyczek niż w 2022 r., opiewających na sumę 182,5 mld zł, z czego 45%, wzrosła wartość udzielonych kredytów hipotecznych. Większość  beneficjentów stanowili młodzi kredytobiorcy, kupujący mieszkania w przedziale cenowym 350–500 tys. zł. To z kolei poskutkowało ogólnym wzrostem cen mieszkań, zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego.

Z drugiej strony, stabilizacja cen materiałów budowlanych, które wcześniej rosły w tempie 30–40% rocznie, pozwoliła deweloperom na zwiększenie podaży mieszkań. Jednakże luka podażowa wciąż była widoczna, szczególnie w dużych miastach, gdzie zapotrzebowanie na nowe lokale przewyższało możliwości ich dostarczenia.

2024 – tendencja spadkowa

Pierwszy kwartał 2024 roku był okresem adaptacji po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Popyt na kredyty hipoteczne spadł o 22%, ale w kolejnych miesiącach rynek zaczął odżywać dzięki łagodzeniu polityki kredytowej przez banki. Wartość udzielonych kredytów hipotecznych w całym roku szacowana jest na 85 mld zł, co oznacza wzrost o 30% w porównaniu z 2023 rokiem.

Jednocześnie ma miejsce wzrost oferty mieszkań (poza Poznaniem z wynikiem -3%), co potwierdza analiza big data portalu RynekPierwotny.pl:

• Wrocław (+83%)
• Kraków (+66%)
• Warszawa (+49%)
• Trójmiasto (+32%)
• Łódź (+19%)

I spadek podaży, która w Poznaniu oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła odpowiednio o 71% i 40%, w Łodzi o 26%, we Wrocławiu 23%, a w Warszawie 14% Wyjątek stanowi tutaj Kraków, gdzie deweloperzy wprowadzili aż 89% więcej mieszkań niż w II kwartale 2024 r., oraz Trójmiasto z wynikiem +35% To potwierdza niejaki spadek sprzedaży mieszkań – z 50% spadkiem sprzedaży w sześciu największych miastach.

Kredyty hipoteczne w 2024 roku

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprowadza się do dwóch następujących kwestii:

• Zmiany w polityce kredytowej – w I kwartale 2024 roku banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów, co było reakcją na pogorszenie jakości portfela kredytowego w 2023 roku. W ankiecie przeprowadzonej przez NBP aż 39% banków wskazało na zwiększone ryzyko gospodarcze jako główny czynnik ograniczający dostęp do finansowania​. Decyzje te wynikały z ryzyka makroekonomicznego oraz wzrostu odsetka niespłacanych kredytów, który w grudniu 2023 roku wynosił 4,2%. Jednocześnie w II kwartale zauważono łagodzenie polityki kredytowej, szczególnie w segmencie kredytów na zakup mieszkań w mniejszych miastach o wartości poniżej 500 tys. zł.
• Wartość i liczba kredytów – według prognoz AMRON-SARFiN, liczba udzielonych kredytów w 2024 roku osiągnęła 205 tys., co stanowi wzrost o 31% w stosunku do roku poprzedniego. Wartość kredytów mieszkaniowych, według tych samych danych, osiągnęła rekordowe 85 mld zł.

Czy ceny mieszkań w 2024 spadną?

W 2024 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 5,5%, jednak regionalne różnice były znaczące. Warszawa, Kraków i Gdańsk utrzymały wysokie ceny, przekraczające 17 000 zł za metr kwadratowy, podczas gdy w mniejszych miastach, takich jak Łódź czy Lublin, ceny kształtowały się na poziomie 7–8 tys. zł/m². Eksperci, jak Karolina Klimaszewska, podkreślają, że ograniczona podaż nowych mieszkań oraz spadek dostępnych ofert na rynku wtórnym – w największych miastach nawet o 19% – będą głównymi czynnikami wpływającymi na dalsze wzrosty cen​.

Co z mieszkaniami w 2025?

W prognozach na 2025 rok przewiduje się jedynie niewielki, bo 2,5% wzrost w pierwszym półroczu i ewentualny nieznaczny spadek w kolejnych miesiącach. Specjaliści wskazują także, że problem dostępności mieszkań, który już w 2023 roku ograniczył liczbę dostępnych lokali na Otodom.pl o 15,5%, nadal będzie odgrywał istotną rolę w kształtowaniu się cen. Niedobór mieszkań na rynku pierwotnym, szczególnie w siedmiu największych miastach, gdzie w 2023 roku liczba dostępnych lokali zmniejszyła się o 10 tysięcy, wpłynie na dalszą presję cenową​.

Czy ceny mieszkań spadną w 2026?

Analitycy Banku Pekao prognozują niewielki spadek i stabilizację cen w 2026 roku. Jak czytamy w analizie:

Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym osiągną w pierwszym kwartale 2025 r. średnio poziom 14,5 tys. zł za m kw. (względem obecnego poziomu 14,1 tys. zł). W następnych kwartałach tempo wzrostu będzie się sukcesywnie obniżać, a biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r.

Ile będą kosztować mieszkania za 10 lat?

Przez ostatnie 10 lat ceny mieszkań w niemal wszystkich dużych miastach uległy przynajmniej podwojeniu. A jak będzie w kolejnych dekadach? Przy takiej ocenie warto wziąć pod uwagę wszystkie możliwości, także negatywne perspektywy, jak widmo wojny i innych kłopotów geopolitycznych, czy inflacji, których prawdopodobieństwo leży poza naszymi możliwościami proroczymi, dlatego jest to raczej pisanie palcem po wodzie. Jednak jeśli sytuacja geopolityczna będzie względnie stabilna, eksperci serwisu ituum zakładają, że ceny mieszkań w ciągu następnych 10 lat mogą wzrosnąć nawet o 80%.

W jakim mieście najlepiej inwestować w mieszkania?

Poznań i Lublin to miasta o największym potencjale, oferujące atrakcyjny stosunek ceny do jakości życia. W Poznaniu realizowane są nowoczesne projekty PRS, takie jak UP2U, które przyciągają zarówno inwestorów, jak i mieszkańców. Z kolei jedną z najtańszych lokalizacji wśród dużych miast pozostaje Łódź, z cenami na poziomie 8,6 tys. zł/m² na rynku wtórnym i 11,5 tys. zł/m² na pierwotnym.

Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics:

Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce i Białystok zbliżają się poziomem inwestycji i cen do największych ośrodków miejskich. Przyciągają coraz więcej inwestorów i charakteryzują się stabilnym wzrostem w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Dlatego śmiało możemy je nazwać rynkami wschodzącymi, które warto obserwować, aby mieć pełen obraz sytuacji w polskim sektorze mieszkaniowym.

Z kolei Warszawa, Wrocław i Kraków pozostają liderami pod względem cen i prestiżu. W tych miastach mieszkania w centralnych lokalizacjach osiągają ceny nawet 20 tys. zł/m², co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów zainteresowanych wynajmem krótkoterminowym.

Czy warto inwestować w nieruchomości w 2024?

W 2024 roku inwestowanie w nieruchomości pozostaje atrakcyjną opcją, ale wymaga większej ostrożności ze względu na niepewność geopolityczną i gospodarczą. Eksperci wskazują, że ryzyko związane z eskalacją konfliktów zbrojnych w regionie, np. potencjalnym przedłużeniem wojny w Ukrainie, może wpływać na stabilność rynku nieruchomości. Takie wydarzenia mogą prowadzić do fluktuacji popytu – zarówno wzrostu spowodowanego rosnącą liczbą uchodźców, jak i spadku wynikającego z ostrożności inwestorów.

Dziennikarze Dandera.pl sugerują, że inwestorzy powinni kierować się w stronę lokalizacji mniej narażonych na ryzyko polityczne, np. w centralnej i zachodniej Polsce. Z kolei specjaliści Murowana.com.pl zwracają uwagę na fakt, że w czasach kryzysów nieruchomości często traktowane są jako bezpieczna przystań dla kapitału, co czyni je atrakcyjnym wyborem dla inwestorów długoterminowych. Warto jednak dywersyfikować portfel, inwestując w różne segmenty rynku, takie jak wynajem mieszkań dla uchodźców czy zakup lokali użytkowych w stabilnych rejonach​. Rosnącą popularnością cieszy się także rynek wynajmu instytucjonalnego (PRS). Projekty realizowane w Poznaniu i Warszawie pokazują, że sektor ten będzie dynamicznie rozwijał się w kolejnych latach.

Inwestorzy muszą uwzględniać ryzyko związane z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości oraz zmieniającymi się regulacjami prawnymi. Ponadto wyzwania takie jak ograniczona podaż nowych mieszkań w dużych miastach mogą wpływać na rentowność inwestycji.

2025, czyli przejście w zrównoważoną fazę

Rekordowa wartość kredytów hipotecznych, rozwój sektora wynajmu instytucjonalnego oraz umiarkowane wzrosty cen mieszkań wskazują na przejście rynku w bardziej zrównoważoną fazę. Prognozy na 2025 rok sugerują kontynuację tych trendów, choć inwestorzy muszą być gotowi na zmieniające się warunki rynkowe i regulacyjne.

 

Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Zadbaj o swój portfel”