Zgodnie z przepisami mieszkanie musi mieć powierzchnię przynajmniej 25 m2. Natomiast na rynku bez trudu znaleźć można lokale mieszkalne liczące sobie zaledwie kilkanaście metrów. Deweloperzy wiedzą, jak obchodzić przepisy i sprzedają mikrokawalerki i mikroapartamenty liczące sobie zaledwie kilkanaście metrów. Za chwilę może być to znacznie trudniejsze. Od kwietnia 2024 roku w życie wchodzą nowe przepisy mające przeciwdziałać patodeweloperce. Założenia być może są i słuszne, natomiast warto zastanowić się, czy uwzględniono w tym potrzeby rynku. Popyt na mikrokawalerki wciąż jest bowiem stosunkowo wysoki, a najwięcej przeciwko takim mieszkaniom mają ci, którzy ich nie potrzebują.
Minimum 25 m2 również dla lokali użytkowych
Zgodnie z zaleceniami ekspertów kawalerka przeznaczona dla jednej osoby powinna mieć powierzchnię przynajmniej 25 m2. Również dlatego od 2018 roku przepisy wskazują, że lokal mieszkalny musi mieć minimum 25 m2 powierzchni. Natomiast deweloperzy znaleźli sposób, aby obchodzić te przepisy, oferując lokale na cele inwestycyjne i lokale użytkowe. Należy tutaj podkreślić, że małe mieszkanie jest czymś innym niż mikroapartament traktowany jak lokal użytkowy.
W ten sposób powstało wiele mikrokawalerek i mikroapartamentów liczących sobie kilkanaście, a nawet kilka metrów kwadratowych, co faktycznie można uznać za patologię. Natomiast będąc sprawiedliwym, trzeba podkreślić, że wciąż jest popyt na takie lokale, nawet pomimo dużo wyższych cen zakupu czy wynajmu.
Teraz ma się to zmienić. W rozporządzeniu podpisanym przez Waldemara Budę, który jest ministrem rozwoju i technologii, od 1 kwietnia 2024 roku minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowo projektowanych budynkach będzie musiała wynosić przynajmniej 25 m2. Wyjątkiem będą lokale użytkowe usytuowane na parterze oraz 1. piętrze budynku. Takie lokale będą mogły mieć mniejszą powierzchnię, o ile będzie do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz.
Zaznaczono też, że nowe przepisy nie będą dotyczyć hoteli, pensjonatów czy moteli. To natomiast w pełni zrozumiały krok istotny dla rynku turystycznego, a być może również sposób na obchodzenie ustawy.
Sprawdź ranking faktoringu
Co jeszcze zmienia się w przepisach?
Patodeweloperka to nie tylko mikrokawalerki. Wiele do zarzucenia można mieć też względem otoczenia budynków, w których usytuowane są takie lokale. Dlatego przepisy odnoszą się nie tylko do minimalnego metrażu lokali użytkowych. Poniżej wskazujemy najważniejsze zmiany, jakie wprowadza rozporządzenie, które zacznie obowiązywać od 1 kwietnia 2024 roku. Warto zauważyć, że według pierwotnych założeń nowe przepisy miały wejść w życie od nowego roku. Natomiast w wyniku apelu Polskiego Związku Firm Deweloperskich wprowadzono 3-miesięczny okres przejściowy.
- Zapobieganie budowaniu mikroapartamentów i mikrokawalerek – minimalna powierzchnia lokalu użytkowego to 25 m2. Wyjątek stanowią lokale użytkowe zlokalizowane na parterze lub 1. piętrze, jeżeli mają osobne wejście z zewnątrz.
- Minimalna odległość budynku wielorodzinnego od granicy działki wynosząca 5 m – przed zmianą przepisów to 3 m (ściana bez okien i drzwi) lub 4 m (ściana z oknami i drzwiami).
- Minimalna odległość 30 m, która dzieli budynki mieszkalne od budynków produkcyjnych i magazynowych o powierzchni przynajmniej 1000 m2.
- Pomieszczenie na wózki lub rowery o powierzchni przynajmniej 15 m2 w budynkach wielorodzinnych – zastępczo może to być osobny budynek gospodarczy, altana lub wiata. Zapobiegnie to przechowywaniu rowerów i hulajnóg na klatkach schodowych i w garażach podziemnych, co stwarza zagrożenie dla mieszkańców, zwłaszcza jeżeli to pojazdy elektryczne.
- Plac zabaw na osiedlu lub przy budynkach wielorodzinnych z ponad 20 mieszkaniami – 1 m2 placu na mieszkanie przy budynkach z liczbą od 21 do 50 lokali mieszkalnych, 50 m2 przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań (minimum 0,5 m2 placu na lokal) i przynajmniej 200 m2 przy osiedlach z liczbą powyżej 300 mieszkań. Dla budynków wielorodzinnych z liczbą powyżej 20 mieszkań konieczne są też miejsca rekreacyjne.
- Racjonalnie zaplanowane miejsca postojowe – miejsca parkingowe dla osób z niepełnosprawnościami mogą stanowić do 6 proc. wszystkich stanowisk dla samochodów osobowych. Obecnie deweloperzy obchodzą przepisy dotyczące ogólnej liczby miejsc parkingowych poprzez projektowanie wszystkich miejsc jako stanowisk dla osób niepełnosprawnych.
- Balkony zapewniające prywatność – balkony mieszkań usytuowane na jednej płycie muszą oddzielać odpowiednie przegrody – wysokości 220 cm i przynajmniej na szerokość balkonu (szerokość przynajmniej 2 m przy szerokości balkonu powyżej 2 m). Przegroda musi mieć też odpowiednią przepuszczalność światła na poziomie od 30 do 50 proc.
- Więcej zieleni – działki o powierzchni powyżej 1000 m2 przeznaczone pod publicznie dostępny plac muszą być przynajmniej w 20 proc. terenem biologicznie czynnym. Oznacza to mniej tzw. betonozy.
- Lepsza izolacja akustyczna mieszkań – przegrody pomiędzy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi muszą spełniać odpowiednie wymogi akustyczne podobne do wymagań ścian dzielących dwa mieszkania w budynku wielorodzinnym. Wprowadza się też obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród w ramach remontów (dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych).
Kryzys branży budowlanej
Ograniczenie patodeweloperki nie poprawi sytuacji branży budowlanej, zwłaszcza że sektor mieszkaniowy nadal ma problemy. Branża znajduje się w dużym kryzysie. Gospodarka zwalnia, a w trudnych czasach firmy budowlane doświadczają spadku zamówień i spowolnienia. W miarę nieźle wyglądają projekty drogowe, natomiast firmy oczekują obiecanego dofinansowania realizowanych umów budowy dróg w związku z drastycznym wzrostem kosztów.
Firmy budowlane realizują projekty nawet na zerowych marżach. Szacuje się, że problemy finansowe dotknęły nawet kilkanaście tysięcy firm z branży. Drastycznie wzrosła też liczba niewypłacalności. Według raportu Coface w pierwszej połowie 2023 roku rok do roku urosła ona o 142 proc.
Problemy z płynnością finansową pozwala rozwiązać faktoring, który cieszy się coraz większą popularnością wśród firm z branży budowlanej. Potwierdza to Mateusz Skowronek, dyrektor sprzedaży eFaktor na podstawie zgłoszeń od firm współpracujących z samorządami:
W tym roku otrzymaliśmy rekordową liczbę zapytań z branży budowlanej o możliwość finansowania swoich prac. Jeśli firma od razu zabezpieczy sobie w umowie możliwość cesji wierzytelności na faktora, to w naszym przypadku z finansowaniem nie powinno być problemu. W naszej ocenie zabezpieczenie w postaci zakontraktowanych prac dla samorządów czy też dużych deweloperów, którzy są solidnymi płatnikami, pozwala wspierać tę niechcianą w polskich instytucjach finansowych branżę.
Dzięki faktoringowi można niemal natychmiast uwolnić środki z faktur z długimi terminami płatności. To szansa na utrzymanie płynności i utrzymanie się na rynku w trudnych czasach kryzysu. Natomiast długoterminowo kluczowe znaczenie ma poprawa koniunktury, w tym nowe inwestycje mieszkaniowe, ale także drogowe czy kolejowe, które mogłyby być dźwignią dla sektora budowlanego w Polsce.
Czy nowe przepisy jeszcze bardziej pogrążą branżę budowlaną? One przede wszystkim mają na celu walkę z „patodeweloperką”, co ma w dalszym okresie sprzyjać w uzdrowieniu rynku. Te nowinki jednak nie są dla właścicieli firm budowlanych punktem zwrotnym – czymś, co sprawi, że ich problemy znikną, szczególnie, że nadal na rynku można zauważyć popyt na mikrokawalerki. Oczekuje się na zmiany wprowadzone przez nowy rząd, które pomogą branży budowlanej w kryzysie, który trwa od dłuższego czasu. Każdy dzień zwłoki zabija kolejną firmę.
Podobne artykuły
Jakie są korzyści korzystania ze wsparcia eFaktor?
Współpraca z eFaktor pozwala:
✅ Przyspieszyć płatności z faktur terminowych
✅ Uzyskać finansowanie do 15 mln złotych najszybciej na rynku
✅ Uzyskać finansowanie przyszłych faktur kosztowych
