W 2025 roku właściciele nieruchomości mają do dyspozycji różne formy opodatkowania dochodów z najmu: najem prywatny, działalność gospodarczą, spółkę czy fundację rodzinną. Każda z tych opcji wiąże się z odmiennymi zasadami podatkowymi oraz możliwościami optymalizacji.
Najem prywatny
W przypadku najmu prywatnego, przychody opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami:
- 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł rocznie,
- 12,5% dla nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Od 2023 roku małżonkowie mogą korzystać z podwójnego limitu, co oznacza, że do kwoty 200 tys. zł przychodu rocznie obowiązuje stawka 8,5%, pod warunkiem wspólności majątkowej i współwłasności nieruchomości.
Najem w ramach działalności gospodarczej
Decydując się na wynajem w ramach działalności gospodarczej, właściciel ma do wyboru:
- Skalę podatkową (PIT): stawki 12% i 32% (dla dochodów powyżej 120 tys. zł rocznie).
- Podatek liniowy: stawka 19% niezależnie od wysokości dochodu.
- Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: stawki jak w najmie prywatnym.
Wybór tej formy pozwala na uwzględnienie kosztów uzyskania przychodu, takich jak odsetki od kredytu czy wydatki na remonty, co może znacząco obniżyć podstawę opodatkowania. Należy jednak pamiętać o obowiązku opłacania składek ZUS oraz składki zdrowotnej.
Fundacja rodzinna
Fundacja rodzinna to narzędzie służące do zarządzania majątkiem i planowania sukcesji. Może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, korzystając ze zwolnienia z podatku dochodowego (CIT) do momentu wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów. Wypłaty te są opodatkowane stawką 15% CIT. Fundacja rodzinna zapewnia płynność w zarządzaniu majątkiem nawet w przypadku zmiany pokoleń, co minimalizuje ryzyko utraty kontroli nad nieruchomościami oraz związanymi z nimi dochodami z najmu.
Spółka na estońskim CIT
Wniesienie nieruchomości do spółki z o.o. korzystającej z estońskiego CIT pozwala na odroczenie opodatkowania do momentu wypłaty zysków. Dopóki zyski są reinwestowane, spółka nie płaci podatku dochodowego. Przy wypłacie dywidendy obowiązuje podatek CIT oraz PIT dla wspólników.
Optymalizacja podatkowa
Aby zminimalizować obciążenia podatkowe, warto:
- Przerzucić opłaty eksploatacyjne na najemcę: opłaty za media nie będą wówczas stanowiły przychodu wynajmującego, co obniży podstawę opodatkowania.
- Analizować koszty uzyskania przychodu: w ramach działalności gospodarczej można uwzględnić wydatki na remonty, amortyzację wyposażenia czy odsetki od kredytu.
- Rozważyć formę prowadzenia najmu: dla posiadaczy większej liczby nieruchomości korzystne może być założenie fundacji rodzinnej lub spółki na estońskim CIT.
Każda z powyższych form ma swoje zalety i wady. Wybór optymalnej metody opodatkowania zależy od indywidualnej sytuacji podatnika, liczby posiadanych nieruchomości, wysokości przychodów oraz ponoszonych kosztów.
Twoja firmy potrzebuje dodatkowych środków, a Ty nadal czekasz na decyzję z banku?
Zgłoś się do eFaktor – a decyzję dotyczącą finansowania otrzymasz tego samego dnia. Wymień faktury na gotówkę w przeciągu 24h. Odbierz środki i wydawaj pieniądze swoje, a nie te, które pożyczył Ci bank.
Która forma opodatkowania jest najlepsza dla właścicieli nieruchomości w 2025 roku?
Nie ma jednej idealnej formy opodatkowania dla każdego właściciela nieruchomości – wybór powinien być dostosowany do liczby posiadanych mieszkań, wysokości kosztów uzyskania przychodów oraz strategii inwestycyjnej. Poniżej przedstawiamy optymalne rozwiązania dla dwóch typów przedsiębiorców:
Przedsiębiorca z mniejszą liczbą nieruchomości (1-3 lokale na wynajem)
Najlepsza opcja: Najem prywatny opodatkowany ryczałtem
- Niższe obciążenia podatkowe – stawka 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł, 12,5% dla nadwyżki
- Brak konieczności opłacania ZUS i składki zdrowotnej
- Możliwość podwójnego limitu (200 tys. zł) dla małżonków
- Brak możliwości uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów
Alternatywa: Działalność gospodarcza przy wysokich kosztach
Jeśli w 2025 r. przedsiębiorca planuje duże wydatki na remonty lub spłaca wysoki kredyt hipoteczny, skala PIT (12% lub 32%) lub liniowy PIT (19%) może okazać się korzystniejszym wyborem, ponieważ pozwala na odliczenie kosztów.
Przedsiębiorca z większą liczbą nieruchomości (powyżej 3 mieszkań, większe portfolio inwestycyjne)
Najlepsza opcja: Działalność gospodarcza lub fundacja rodzinna
- Możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu (remonty, odsetki od kredytu)
- Potencjalne korzyści związane z amortyzacją środków trwałych (np. meble, sprzęt RTV/AGD w ramach „cost segregation”)
- W przypadku fundacji rodzinnej – brak podatku aż do momentu wypłaty zysków (CIT 15% przy wypłacie)
- Brak daniny solidarnościowej w estońskim CIT
- Konieczność opłacania ZUS i składki zdrowotnej w działalności gospodarczej
- Wyższe koszty obsługi prawnej i księgowej w fundacji rodzinnej lub spółce
Alternatywa: Spółka z o.o. na estońskim CIT
Jeśli przedsiębiorca zamierza systematycznie reinwestować zyski i unikać bieżącego opodatkowania, estoński CIT (0% podatku do momentu wypłaty dywidendy) może być ciekawym rozwiązaniem.
Najważniejsze porównanie kluczowych aspektów
| Kryterium | Najem prywatny (ryczałt) | Działalność gospodarcza (PIT 12%/32% lub 19%) | Fundacja rodzinna | Spółka z o.o. (estoński CIT) |
|---|---|---|---|---|
| Stawka podatku | 8,5% do 100 tys. zł, 12,5% powyżej | 12%/32% (skala PIT) lub 19% (PIT liniowy) | 0% (dopóki nie wypłacisz zysków), 15% CIT przy wypłacie | 0% (dopóki nie wypłacisz dywidendy), 20% przy wypłacie |
| Koszty uzyskania przychodu | Nie można odliczać kosztów | Można odliczać (remonty, kredyty, amortyzacja) | Brak możliwości | Można odliczać |
| Obowiązek ZUS i składki zdrowotnej | Brak | Tak (w zależności od dochodów) | Brak | Brak |
| Możliwość przeniesienia zysków na rodzinę | Nie | Nie | Tak (beneficjenci fundacji) | Tak (poprzez udziały w spółce) |
| Optymalne dla | 1-3 mieszkań, brak dużych kosztów | Większa liczba mieszkań, duże koszty | Długoterminowe inwestycje i sukcesja majątkowa | Duże inwestycje, chęć reinwestowania zysków |
Wniosek: Która forma jest najlepsza?
Dla małych inwestorów (1-3 mieszkania) – najem prywatny na ryczałcie 8,5%/12,5% jest najbardziej opłacalny.
Dla większych inwestorów (4+ mieszkania) – działalność gospodarcza lub fundacja rodzinna/spółka na estońskim CIT daje większe możliwości optymalizacji podatkowej i zarządzania aktywami.
Najważniejsza rada: Warto dokonać precyzyjnych wyliczeń, uwzględniając planowane przychody, koszty oraz przyszłe strategie inwestycyjne. Każdy przypadek jest inny, a niewłaściwy wybór może skutkować stratą nawet kilkunastu tysięcy złotych rocznie.
