Eksmisja na bruk od lat budzi ogromne emocje, bo oznacza utratę dachu nad głową praktycznie z dnia na dzień. Teraz rząd chce to zmienić i wprowadzić zasadę, która ma być jasna: nikt nie powinien trafiać „donikąd”. Nowe przepisy mogą jednak wywołać spore zamieszanie – bo choć jednych ochronią, dla innych oznaczają zupełnie nowe obowiązki.
Rząd szykuje zmiany w eksmisjach. Projekt ustawy jest już gotowy
Rząd pracuje nad projektem ustawy, który ma ograniczyć eksmisje „na bruk” w egzekucji administracyjnej, czyli tam, gdzie dziś ochrona lokatorów jest słabsza niż przy eksmisji prowadzonej przez sąd.
Chodzi o projekt UD365, opublikowany w wykazie prac legislacyjnych, którego celem jest wprowadzenie minimalnej ochrony przed bezdomnością, m.in. przez wstrzymanie eksmisji zimą, obowiązek wskazania tymczasowego pomieszczenia oraz dodatkowe zabezpieczenia dla osób szczególnie chronionych. Projekt przygotowuje Ministerstwo Finansów, a jego planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów wskazano na IV kwartał 2026 r., co oznacza, że na razie mówimy o etapie prac rządowych, a nie o obowiązującym prawie.
Ta zmiana ma zlikwidować lukę, przez którą dziś osoba eksmitowana decyzją administracyjną może mieć znacznie mniejszą ochronę niż ktoś objęty egzekucją sądową. Projekt zakłada zbliżenie tych dwóch trybów i objęcie ochroną m.in. kobiet w ciąży, małoletnich, osób z niepełnosprawnościami czy bezrobotnych, a także wprowadzenie zasady, że eksmisja nie powinna prowadzić do bezdomności. To właśnie ten kierunek zmian sprawia, że projekt budzi tak duże emocje, bo uderza w jeden z najbardziej drażliwych punktów polityki mieszkaniowej: granicę między skuteczną egzekucją a ochroną ludzkiej godności.
Eksmisja tylko z dachem nad głową. Co dokładnie zmieni projekt?
Jednym z najważniejszych założeń projektu jest wprowadzenie realnych mechanizmów, które mają zapobiegać sytuacjom, w których eksmisja prowadzi bezpośrednio do bezdomności. Zmiany nie dotyczą pojedynczego przepisu, ale całego podejścia do tego, jak powinno wyglądać wykonanie decyzji o opuszczeniu lokalu – szczególnie w trybie administracyjnym, gdzie do tej pory ochrona była znacznie słabsza.
Najważniejsze planowane zmiany:
- obowiązek wskazania przez gminę lokalu lub pomieszczenia tymczasowego przed eksmisją,
- określenie minimalnych standardów takiego lokum (m.in. dostęp do wody, prądu, ogrzewania i podstawowych warunków do życia),
- wstrzymanie eksmisji, jeśli osoba nie ma dokąd się przenieść,
- wprowadzenie moratorium zimowego (zakaz eksmisji od 1 listopada do 31 marca bez zapewnienia lokalu),
- zwiększenie odpowiedzialności gmin za zapewnienie realnej alternatywy dla eksmitowanych.
To oznacza, że eksmisja nie będzie już wyłącznie formalnym wykonaniem decyzji, ale procesem, który musi uwzględniać sytuację życiową danej osoby. To istotna zmiana kierunku – z nacisku na skuteczność egzekucji w stronę większej ochrony osób zagrożonych utratą dachu nad głową.
Równe zasady dla wszystkich. Czy to koniec podwójnych standardów?
Jedną z najważniejszych zmian w projekcie jest zrównanie zasad eksmisji niezależnie od trybu postępowania. Dziś sytuacja lokatora w dużej mierze zależy od tego, kto i na jakiej podstawie go eksmituje, a to prowadzi do realnych nierówności w ochronie przed bezdomnością.
Obecnie w przypadku egzekucji sądowej obowiązują mechanizmy zabezpieczające – sąd bada sytuację życiową, może przyznać prawo do lokalu socjalnego i w praktyce pilnuje, by eksmisja nie kończyła się „na ulicy”. Zupełnie inaczej wygląda to w egzekucji administracyjnej, np. przy wywłaszczeniach pod inwestycje publiczne. W takich przypadkach przepisy nie gwarantują dziś równie silnej ochrony, co oznacza, że osoba eksmitowana może zostać pozbawiona dachu nad głową bez realnej alternatywy.
Podobne artykuły
Projekt ma to zmienić. Zakłada wprowadzenie jednolitych zasad obowiązujących niezależnie od trybu – tak, aby każda eksmisja wiązała się z obowiązkiem zapewnienia minimalnego zabezpieczenia mieszkaniowego. Oznacza to likwidację tzw. luki prawnej, do tej pory pozwalającej na różne traktowanie osób w podobnej sytuacji.
To zmiana fundamentalna, bo po raz pierwszy ustawowo ma zostać wprowadzona zasada, że ochrona przed bezdomnością nie zależy od procedury, lecz od samej sytuacji człowieka.
Kto zostanie objęty szczególną ochroną?
Projekt przewiduje wzmocnienie ochrony dla osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji życiowej. W ich przypadku eksmisja nie będzie mogła zostać przeprowadzona „automatycznie” – postępowanie ma być wstrzymywane, a sprawa kierowana do sądu, który zdecyduje o przyznaniu prawa do najmu socjalnego.
Szczególną ochroną mają zostać objęte przede wszystkim:
- kobiety w ciąży,
- małoletni (dzieci i młodzież),
- osoby z niepełnosprawnościami oraz osoby ubezwłasnowolnione,
- osoby przewlekle chore lub obłożnie chore,
- emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej,
- osoby bezrobotne,
- opiekunowie osób zależnych (np. osób niepełnosprawnych).
W przypadku tych grup eksmisja zostanie wstrzymana do czasu zapewnienia odpowiedniego lokalu, a nie – jak bywało dotychczas – realizowana bez gwarancji dalszego miejsca zamieszkania. Zmiana ta przesuwa ciężar z szybkiego wykonania decyzji na realną ochronę osób, które samodzielnie nie są w stanie zabezpieczyć sobie dachu nad głową.
Eksmisja zimą? Nowe moratorium ma to zatrzymać
Projekt wprowadza również jasną zasadę: eksmisja nie powinna być przeprowadzana w najtrudniejszym okresie roku, jeśli nie zapewniono alternatywnego miejsca zamieszkania. Chodzi o tzw. moratorium zimowe, które ma obowiązywać w procedurach administracyjnych.
Zgodnie z tą propozycją:
- eksmisje mają być wstrzymane od 1 listopada do 31 marca,
- zakaz ma dotyczyć także przypadków wywłaszczeń pod inwestycje publiczne,
- warunkiem przeprowadzenia eksmisji będzie zapewnienie lokalu lub pomieszczenia tymczasowego.
Jednocześnie projekt przewiduje wyjątki. Ochrona nie będzie stosowana wobec osób, które rażąco naruszają porządek domowy, stosują przemoc lub zajmują lokal bez tytułu prawnego.
Zimą nie będzie można „po prostu” przeprowadzić eksmisji, nawet jeśli decyzja została już wydana. To rozwiązanie ma wprowadzić element podstawowego bezpieczeństwa i zapobiec sytuacjom, w których ktoś zostaje bez dachu nad głową w czasie największych mrozów.
Nie wszyscy będą chronieni
Choć projekt znacząco wzmacnia ochronę lokatorów, jasno wskazuje też grupy, które nie będą mogły liczyć na nowe zabezpieczenia. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że przepisy nie mają chronić osób, które rażąco naruszają zasady współżycia społecznego lub korzystają z lokalu bezprawnie.
Wyłączenia obejmują m.in.:
- osoby stosujące przemoc domową,
- osoby uporczywie zakłócające porządek i utrudniające życie innym mieszkańcom,
- „dzikich lokatorów”, czyli zajmujących lokal bez tytułu prawnego.
W takich przypadkach eksmisja będzie mogła zostać przeprowadzona bez zapewnienia lokalu socjalnego czy tymczasowego, a osoby te trafią do noclegowni lub schronisk dla bezdomnych. To element równoważący projekt – z jednej strony zwiększający ochronę, z drugiej jasno wyznaczający granice, których przekroczenie ją wyklucza.
Co planowane zmiany oznaczają dla właścicieli mieszkań i inwestorów?
Planowane zmiany nie pozostają bez wpływu na drugą stronę – właścicieli mieszkań oraz podmioty realizujące inwestycje publiczne. W praktyce oznaczają one, że proces eksmisji stanie się bardziej złożony i w wielu przypadkach wydłużony.
Najważniejsze konsekwencje:
- trudniejsze i bardziej sformalizowane przeprowadzanie eksmisji,
- uzależnienie wykonania decyzji od działań gminy (zapewnienie lokalu),
- możliwe opóźnienia w odzyskaniu nieruchomości,
- potencjalne koszty związane z przedłużającymi się procedurami.
To właśnie ten aspekt budzi największe kontrowersje. Z jednej strony projekt ma chronić osoby zagrożone bezdomnością, z drugiej może ograniczać skuteczność egzekwowania prawa własności i wydłużać procesy, które dla właścicieli często oznaczają realne straty.
Kiedy zmiany mogą wejść w życie?
Na ten moment projekt ustawy znajduje się na etapie prac rządowych i przygotowywany jest do szerokich konsultacji. W najbliższym czasie ma trafić do Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, gdzie zostanie zaopiniowany pod kątem wpływu na zadania gmin.
Jeśli proces legislacyjny przebiegnie sprawnie, przepisy mogą wejść w życie bardzo szybko – już po 14 dniach od ich ogłoszenia. Co istotne, projekt zakłada, że nowe regulacje obejmą nie tylko przyszłe sprawy, ale również te postępowania eksmisyjne, które już się toczą i nie zostały jeszcze zakończone.
Podsumowanie
Projekt zmian w przepisach o eksmisjach to próba uporządkowania systemu, który do tej pory w wielu przypadkach pozostawiał ludzi bez realnej ochrony. Wprowadzenie zasady, że eksmisja nie może prowadzić do bezdomności, oznacza istotne wzmocnienie pozycji lokatorów – szczególnie tych znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji życiowej. Jednocześnie nowe regulacje przenoszą większą odpowiedzialność na gminy i mogą znacząco wpłynąć na tempo oraz skuteczność egzekucji.
To zmiana, która z jednej strony ma charakter społeczny i humanitarny, z drugiej – budzi kontrowersje związane z prawem własności i praktycznym funkcjonowaniem rynku mieszkaniowego. Ostateczny kształt przepisów i ich realne skutki poznamy dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego, ale już teraz widać, że może to być jedna z ważniejszych zmian w obszarze prawa mieszkaniowego w ostatnich latach.
