Czy ratunkiem kredytów hipotecznych będą kredyty bez wkładu własnego? Przyglądamy się pierwszym tego typu ofertom.

Dla wielu osób zakup mieszkania jest po prostu kolejnym etapem w życiu. Niestety, większość z nich nie może sobie pozwolić na operowanie tak dużą gotówką, aby je zakupić od ręki, dlatego tak bardzo popularne są kredyty hipoteczne. Jak do tej pory nie były one przeznaczone dla zbyt dużej ilości klientów. Dlaczego? Bo nie każdy posiadał tak zwany wkład własny. Jego wysokość różni się w zależności od wielkości potencjalnego kredytu, jednakże zawsze jest on liczony w tysiącach, co dla niektórych klientów może oznaczać barierę nie do przeskoczenia. Od jakiegoś czasu jednak działa zupełnie nowy program, który ma ten problem zlikwidować, dając szansę na mieszkanie dużej grupie klientów.

Czym jest wkład własny?

Standardowe wnioskowanie o kredyt hipoteczny wiąże się ze spełnienie kilku konkretnych warunków. Nie jest to trudne, ale zwykle każdy bank wymaga od przyszłych kredytobiorców wkładu własnego. Warunek ten oznacza, że kredyt może być udzielony jedynie na część, a nie na całość nieruchomości. Poza tym jest to doskonałe zabezpieczenie dla banku oraz wiarygodne potwierdzenie wypłacalności potencjalnego klienta. Każdy bank może żądać innego wkładu własnego, który mimo wszystko musi oscylować wokół wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego. W dużym skrócie oznacza to, że wysokość wkładu finansowego przyszłego klienta musi wynosić minimalnie 20% wartości nieruchomości. Jeśli wkład ma oscylować wokół 10%, przyszły klient musi wykazać dodatkowe zabezpieczenie, które będzie dla banku wystarczające. Niestety w ostatnich latach realia były takie, że w wyniku zaostrzenia polityki kredytowej banki wymagały wkładu własnego w wysokości nawet 40%, co dla niektórych było ostatecznym pożegnaniem z marzeniem o nabyciu własnego lokum.

Warto pamiętać, że wkładem własnym mogą być nie tylko pieniądze, ale również, między innymi:

• koszty zakupu nowego lokum,
• dowód własności działki budowlanej,
• środki z konta IKE,
• akcje i obligacje.

Są to oczywiście jedynie powszechne przykłady, jednak należy pamiętać, że każdy bank może działać nieco inaczej i to, że w jednym banku akceptują konkretne akcje, nie znaczy, że w drugim zrobią to samo.

Czy da się odłożyć na wkład własny?

Zwykle wkład własny mówi bankowi, że przyszły klient ma stabilną sytuację finansową, co udowadnia fakt, że zdołał zaoszczędzić część pieniędzy na zakup domu, czy też mieszkania. Aby jednak odłożyć na ten cel, trzeba być konsekwentnym i to przez wiele lat. W dużej mierze zależy to również od dochodów i bieżących opłat. Warto zastanowić się nad zoptymalizowaniem swoich wydatków, szybszym spłaceniem mniejszych kredytów, czy też sprzedaniem niepotrzebnych, acz wartościowych rzeczy.

Odkładanie na wkład własny to świadoma rezygnacja z niepotrzebnych zakupów, czy też popularnego życia ponad stan. Niestety, nawet osoby oszczędne w dzisiejszych czasach nie są często w stanie oszczędzić na wkład własny, aby zakupić nieruchomość. Na szczęście uruchomiony został program, który może wesprzeć konkretną grupę potencjalnych kredytobiorców.

Krótko o programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”

Od 27 maja działa program “Mieszkanie bez wkładu własnego” i również od tego momentu można już składać wnioski na zakup mieszkania bez żadnej gotówki odłożonej na wkład własny. Oznacza to, że naszym poręczycielem zostanie BGK, który zajmie się wkładem własnym, którego my już nie będziemy musieli organizować. W praktyce oznacza to jednak, że weźmiemy kredyt na całą wartość mieszkania, ponieważ teoretyczny wkład własny będzie jedynie zabezpieczeniem dla banku. Jest też kilka warunków, które będzie trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt, między innymi:

• zobowiązanie kredytowe nie będzie mogło trwać krócej niż 15 lat,
• z kredytu nie mogą skorzystać single i osoby, które skończyły 40 lat,
• cena za metr kwadratowy mieszkania będzie miała limit,
• jest to kredyt przede wszystkim na zakup pierwszej nieruchomości,
• maksymalna wysokość wkładu własnego to 100 tysięcy złotych.

To jedynie kilka z wielu warunków, dlatego należy wszystkie obostrzenia i wymagania przeczytać przed, aby później już w toku procesowania się sprawy nie okazało się nagle, że jakiś warunek zupełnie wyklucza złożony wniosek o kredyt bez wkładu własnego.

Kto może kupić mieszkanie bez gotówki na wkład własny?

Program “Mieszkanie bez wkładu własnego” nie jest pomocą dla wszystkich. Rząd obliczył, że skorzysta z niego około 80 tysięcy rodzin, bo tylko rodziny mogą z niego skorzystać. I to jest jedynie jedno z wymagań. Otóż z kredytu hipotecznego mogą skorzystać:

• młode małżeństwa z jednym dzieckiem,
• osoby bez partnera lub partnerki, ale posiadające dziecko,
• osoby poniżej 40. roku życia,
• obcokrajowcy po spełnieniu warunków określonych w ustawie,
• osoby ze zdolnością do najmu mieszkania.

Co oznacza osobę ze zdolnością do najmu? To przeciętna rodzina, która wynajmuje mieszkanie. W praktyce stać ją na wydatek 2000 złotych miesięcznie, ale przekazuje to na najem, a nie na ratę kredytową. Taka osoba jest brana pod uwagę w programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ponadto do programu może zgłosić się rodzina, która posiada mieszkanie, ale tylko do określonego metrażu i tylko gdy posiada minimum dwoje dzieci, w innym wypadku nie będzie mogła z niego skorzystać. Rodziny z dwójką dzieci nie mogą mieć nieruchomości przekraczającej 50 m2. W przypadku trójki dzieci metraż ten nie może przekroczyć 75 m2, a w przypadku czwórki mieszkanie nie może być większe niż 90 m2. Jeśli rodzina posiada pięcioro dzieci lub więcej, nie istnieje limit wielkości mieszkania.

Jak w praktyce działa wsparcie BGK?

Bank Gospodarki Krajowej jest zabezpieczeniem dla banku udzielającego kredytu. Tak więc bank potrzebny wkład własny otrzymuje właśnie od BGK. Jak to jednak wygląda w praktyce? Otóż BGK nie płaci fizycznie gotówki, jednak staje się zabezpieczeniem w konkretnej sytuacji. Jeśli w którymś momencie podczas okresu spłaty kredytu kredytobiorca straci płynność finansową w wyniku utraty pracy, zdrowia, wypadku, czy innych losowych sytuacji, BGK wypłaci bankowi zabezpieczenie. Kredytobiorca po czasie, w którym uzyska stabilność finansową, będzie musiał spłacić pełną kwotę kredytu, jednak raty będą przesunięte w czasie.

To wsparcie dla kredytobiorcy i zabezpieczenie dla banku, które działa dla niego dokładnie tak, jak działałby tradycyjny wkład własny.

Jakie są dodatkowe korzyści z zakupu mieszkania z aktualnym programem wsparcia?

Dodatkowo, co jest ogromnym wsparciem dla młodych małżeństw, które planują powiększyć rodzinę, program przewidział kolejne korzyści. Jeśli kredyt zostanie zaciągnięty, a rodzina uwije sobie gniazdko w swoim nowym mieszkaniu, a później postara się o kolejne dziecko, otrzyma prezent. Pierwsze dziecko jest warunkiem otrzymania kredytu. Drugie dziecko oznacza, że BGK zapłaci 20 tysięcy złotych kredytu, a każde kolejne dziecko sprawi, że każdorazowo kredyt zostanie zmniejszony o 60 tysięcy złotych.

Jakie mieszkanie można kupić, aby otrzymać pomoc finansową?

Za pieniądze z kredytu udzielonego w ramach programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie można kupić zarówno mieszkanie, jak i dom. W grę będą wchodziły nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego, a więc kredytobiorca wciąż będzie miał duży wybór. Co więcej, środki pozyskane z kredytu będzie można przeznaczyć na budowę domu wraz z jego wykończeniem, a w przypadku zakupu mieszkania w stanie do wykończenia, środki będzie można przeznaczyć również i na prace w mieszkaniu.

Jest jednak haczyk i to dosyć poważny. Otóż dzięki programowi “Mieszkanie bez wkładu własnego” można nabyć mieszkanie, którego cena za 1 m2 nie przekroczy limitu określonego w warunkach. Limity te różnią się w zależności od regionu, miasta, czy też rynku. Rynek wtórny i pierwotny nieco się w tym zakresie od siebie różnią. Przykładem może być Warszawa, gdzie limit z 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego wynosi 10013 zł, a z rynku wtórnego 9242 zł. Dla porównania gminy w województwie mazowieckim mają limit w granicach 6244 zł za rynek pierwotny i 5764 zł za rynek wtórny. Najniższe limity znajdują się w tej chwili w gminach na terenie województwa zachodniopomorskiego. Limity te mają na celu ograniczenie możliwości wyboru najdroższych mieszkań, przy czym są one bardzo duże. To na tyle poważna przeszkoda, że rząd ma zamiar znieść lub zmniejszyć wysokie limity, dzięki czemu zwiększy się pula dostępnych w programie mieszkań. Ponadto należy pamiętać, że program ten jest powszechnie znany, a deweloperzy, którzy chcą zarobić szybkie pieniądze, równie szybko dostosują do niego swoje oferty. Być może więc wcale nie będzie tak źle w kwestii ostatecznego wyboru lokum.

Warto też wyobrazić to sobie jako cenę całości. Biorąc pod uwagę limity oraz poziom i maksymalną kwotę zabezpieczenia od BGK, mieszkanie nie będzie mogło być droższe niż 500 tysięcy złotych. Dla jednych to dużo, dla innych mało, jednak trzeba przyznać, że przy rosnących cenach nieruchomości jest to kwota na granicy i wcale nie jest łatwo znaleźć w takiej cenie wymarzoną nieruchomość.

Które banki udzielają kredytów na preferencyjnych warunkach?

W programie “Mieszkanie bez wkładu własnego” biorą udział te banki, które podpisały wiążącą umowę z BGK. Należy jednak pamiętać, że ostateczna decyzja i termin udostępnienia kredytu hipotecznego z gwarancją zależy od konkretnego banku kredytującego. Aktualnie banki, które biorą udział w programie, to:

• Alior Bank S.A.
• Bank Ochrony Środowiska S.A.
• Bank Pekao S.A.
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy
• BPS S.A.
• PKO Bank Polski S.A.
• Santander Bank Polska

To jednak nie koniec i warto zdawać sobie sprawę, że wiele banków w tej chwili właśnie prowadzi rozmowy z BGK w celu ustalenia ostatecznych warunków współpracy w opisywanym programie.

Czy kredyt bez wkładu własnego jest zupełnie bezpłatny?

Branie kredytu hipotecznego nie ogranicza się jedynie do wizyty w banku i podpisaniu umowy. Sama marża banku w przypadku kredytu w programie “Mieszkanie bez wkładu własnego” nie zostanie zwiększona mimo powszechnych obaw, jednakże oprócz kosztów samego kredytu i zniesienia potrzeby posiadania wkładu własnego, istnieje szereg innych opłat, na które kredytobiorca musi być przygotowany. Są to między innymi:

• płatna z góry prowizja bankowa,
• ubezpieczenie,
• gwarancja,
• koszt wyceny aktu notarialnego,
• prowizja pośrednika nieruchomości.

Nasuwa się tu więc prosty wniosek. Otóż w dzisiejszych czasach nikt, kto pozostaje bez gotówki przy duszy, nie jest w stanie zakupić mieszkania, nawet jeśli nie będzie musiał posiadać wkładu własnego.

Czy opłaca się brać kredyt bez wkładu własnego?

Odpowiedź nie jest oczywista, ponieważ nie każdy może do końca patrzeć na to, co mu się opłaca. Jeśli rodzina wynajmuje mieszkanie, a zarabia na tyle dużo, aby zapłacić czynsz i domknąć na styk swój budżet, nie będzie w stanie odłożyć na wkład własny. Jeżeli mieszkanie kosztuje 500 tysięcy złotych, to wkład własny przyszłego właściciela musi wynosić przynajmniej 10%, czyli 50 tysięcy złotych. Te pieniądze można byłoby odłożyć w nieco ponad dwa lata, zakładając, że co miesiąc odłoży się 2 tysiące złotych. Tylko jak to zrobić, płacąc czynsz w tej wysokości i ledwo mieszcząc się z opłatami w posiadanym budżecie? Otóż to.

Kredyt bez wkładu własnego oznacza, że zaciągamy zobowiązanie na całą nieruchomość, a więc na większą kwotę, niż w przypadku posiadania wkładu własnego. Oznacza to też, że będziemy go spłacać dłużej, co z kolei wpływa na przedłużenie okresu dodawania odsetek oraz do zwiększenia marży banku. Finansowo więc się nie opłaca, jednak życiowo? Jak najbardziej.

Skoro mało kto jest dziś w stanie odłożyć na wkład własny, a jak na złość ceny nieruchomości idą nieuchronnie w górę, podczas gdy pensje stoją w miejscu, taki program jest niektórym niezwykle potrzebny. Co prawda dla banków może to być pewne ryzyko, jednakże należy pamiętać, że każda placówka bankowa ze swoimi pracownikami ma swój rozum, dlatego udzieli kredytu jedynie tym klientom, których gruntownie sprawdzi. Nawet bez wkładu własnego.