Bez wątpienia zakup nieruchomości mieszkalnej to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. W Polsce decyzję o zakupie własnego „M” najczęściej podejmują osoby w wieku po 30. roku życia. Wciąż większości nie stać na zakup nieruchomości za gotówkę, dlatego zainteresowani własnym domem czy mieszkaniem muszą wspomagać się kredytem, często zaciąganym na 30 czy 35 lat. W 2024 roku nie będzie inaczej. Nieruchomości mieszkalne wciąż będą nabywane przede wszystkim na kredyt. Dlatego próbuję pospekulować, jak w 2024 roku wyglądać może kredyt hipoteczny – będzie o niego łatwiej, czy może wręcz przeciwnie – banki niechętnie będą pożyczać pieniądze kredytobiorcom.
Jaka inflacja w 2024 roku?
Na kredyty hipoteczne duży wpływ mają stopy procentowe, których wysokość zależy między innymi od poziomu inflacji. Niestety, nie zawsze działania podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej są zrozumiałe dla ekonomistów. Łatwo odnieść wrażenie, że decyzje RPP są polityczne, natomiast spekulując, jak może wyglądać kredyt hipoteczny w 2024 roku, muszę zacząć od prognozowanej inflacji.
Tutaj posłużę się projekcją „Raport o inflacji – listopad 2023” opublikowaną przez Narodowy Bank Polski. Jak wskazuje NBP, w roku 2024 inflacja ma wynieść 4,6% (wcześniejsze prognozy wskazywały na 5,2% i 5,7%), dla 3,7% w 2025 roku. To sporo mniej niż w 2023 roku (11,4%). Powyższe dane są zgodne z założeniami RPP – od 3,2 do 6,2% w 2024 r. i od 2,2 do 5,3% w 2025 r. (cel inflacyjny NBP to inflacja na poziomie 2,5% z odchyleniem o 1 punkt procentowy). Główny ekonomista Credit Agricole Polska, Jakub Borowski dla PAP tak diagnozuje te liczby:
Podobne artykuły
Tu w zasadzie bank centralny, który już nie ma do czynienia ze spowolnieniem wzrostu gospodarczego w 2024 r. i 2025 r. będziemy mieli wyraźne ożywienie – będzie miał trudność w budowaniu narracji, że trzeba pobudzić popyt i obniżać stopy. Rok 2025 będzie bardzo specyficzny – będziemy mieć wówczas do czynienia z kumulacją wydatków w ramach KPO. Będzie duża presja, żeby te pieniądze wydać, a to będzie oddziaływało w kierunku znacznego wzrostu aktywności inwestycyjnej firm i sektora publicznego, co z kolei będzie oddziaływało w kierunku zwiększenia popytu na pracę i wzrostu presji inflacyjnej. Profil wykorzystania KPO jest zatem bardzo istotny
Jednocześnie NBP wydał prognozy dotyczące Produktu Krajowego Brutto (PKB). Bank centralny wskazuje na przedziały od 1,9 do 3,8% w 2024 r. i od 2,4 do 4,7%, aczkolwiek prognozy NBP mówią tutaj o 50-procentowym prawdopodobieństwie.
Wzrastać ma także realne wynagrodzenie, które ma rosnąć w tempie zbliżonym do tempa wydajności, co pozwoli odbudować realne dochody gospodarstw domowych. Projekcja zakłada, że w 2024 roku pensje mają rosnąć średnio w tempie 9,3%, w 2025 r. – 6,8%.
Inflacja, stopy procentowe, zdolność – dlaczego są tak ważne dla kredytobiorcy?
Ogólna zasada jest prosta: jeżeli rośnie inflacja, powinny rosnąć także stopy procentowe. Odwrotnie: jeżeli inflacja utrzymuje się na stałym poziomie lub spada, bank centralny może rozważać obniżenie stóp procentowych.
Przez 9 pierwszych miesięcy 2023 roku stopa referencyjna NBP wynosiła 6,75%. We wrześniu RPP postanowiła obniżyć ją aż o 0,75 punktu procentowego do poziomu 6,00%, a w październiku o kolejne 0,25 punktu procentowego – do poziomu 5,75%. Wielu analityków szacuje, że na podobnym poziomie stopy procentowe powinny utrzymać się do końca 2024 roku, ci bardziej optymistyczni wskazują na poziom 5,25%.
W 2024 roku stopy procentowe wciąż będą więc wysokie, natomiast powinny utrzymywać się na ustabilizowanym poziomie. Jest to o tyle istotne, że wysokość stóp procentowych ma niebagatelne znaczenie dla wysokości raty kredytowej oraz zdolności kredytowej. Zależność jest następująca:
- wyższe oprocentowanie to wyższe odsetki i wyższy koszt zaciągniętej pożyczki;
- wyższe oprocentowanie to mniejsza zdolność kredytowa (możesz kupić tańszą nieruchomość).
Właśnie dlatego przy niskich stopach procentowych warto rozważyć kredyt ze stałym oprocentowaniem i stałą ratą spłacaną przez okres kilku lat (w bankach w Polsce najczęściej to 5 lat). Na takie zobowiązanie można zdecydować się nawet przy już spłacanym kredycie, natomiast wymaga to ponownego przeliczenia zdolności kredytowej. W innym wypadku, w czasach wysokiej inflacji należy spodziewać się podnoszenia stóp procentowych. Odczuli to kredytobiorcy z kredytami ze zmiennym oprocentowaniem w okresie od października 2021 do września 2022 roku, kiedy ich raty urosły nawet dwukrotnie.
Samą zdolność kredytową bank szacuje na podstawie dokumentów dostarczonych przez kredytobiorcę. Mocno upraszczając, kredytodawca wylicza, jaki procent uzyskiwanych dochodów stanowią obciążenia kredytobiorcy (tzw. Debt Service to Income, DStI). Szanse na otrzymanie kredytu są mocno ograniczone, jeżeli zobowiązania osoby ubiegającej się o środki przekraczają 40% jego miesięcznych dochodów.
Kredyt 2% czy 0% – programy mieszkaniowe
Według wielu ekspertów największym problemem i przyczyną wysokich cen nieruchomości w Polsce jest niewystarczająca ilość mieszkań (podaż). Niestety, niezależnie od formacji rządzących politycy generują popyt, oferując programy mieszkaniowe przyczyniające się do dużego wzrostu cen mieszkań.
Potwierdza to program „Bezpieczny Kredyt 2 procent” zaoferowany przez Prawo i Sprawiedliwość. Zainteresowanie programem jest duże, a przy dalszych rządach PiS-u program najprawdopodobniej byłby utrzymany. Natomiast rządy najpewniej obejmie opozycja, w której największą frakcją jest Koalicja Obywatelska.
Ta partia w kampanii wyborczej również przedstawiła swój program… „Kredyt 0 procent”. Powstała nawet strona, gdzie można wyliczyć, jak wysokie będą raty przy kredytach bez odsetek. Koszty raty możesz sprawdzić na stronie kredyt0procent.info. Przykładowo, przy nieruchomości wartej 500 000 złotych, kredycie na 25 lat i 9-procentowym oprocentowaniu, miesięczna rata wyniosłaby jedynie 1667 złotych (2529 złotych państwowej dopłaty miesięcznie).
Natomiast wszystko wskazuje na to, że program „Kredyt 0 procent” był tylko obietnicą wyborczą. O braku powodzenia tego programu wypowiada się nawet sektor bankowy, który zwykle popiera takie rozwiązania. Co więcej, nie jest przesądzone, że kontynuowany będzie program „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Koniec dopłat ma wynikać z nadwyrężonego budżetu.
Z szerokiego punktu widzenia w dłuższej perspektywie brak programu może być z korzyścią. Jak zwykle przy takich rozwiązaniach – skorzystałaby garstka, a koszty poniósłby każdy. Ważniejsze, aby niezależnie od frakcji rządzący stymulowali podaż, na przykład poprzez wsparcie samorządów w remontach pustostanów na cele mieszkaniowe. To kluczowe, ponieważ według wyliczeń w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań.
Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2024 roku – TAK czy NIE?
Nie ma jednej trafnej odpowiedzi na to pytanie. Nie wiadomo, jak będzie wyglądać sytuacja geopolityczna. Istnieje też duża niepewność wobec zmiany polityki fiskalnej przy prawdopodobnej zmianie władzy. Podejmowane decyzje (np. odmrożenie cen gazu i energii, podwyższenie stawki VAT na żywność) mogą bowiem mieć wpływ na inflację, a więc i stopy procentowe.
Wiele zależy też od sytuacji ewentualnego kredytobiorcy. Trzeba sprawiedliwie przyznać, że ceny nieruchomości są bardzo wysokie, natomiast trudno jednoznacznie stwierdzić, jak zachowają się w przyszłości. Na rynku nie brakuje ekspertów, którzy są przekonani, że ceny nieruchomości w Polsce nadal będą rosnąć. Inni – wręcz przeciwnie – widzą bańkę i wieszczą krach. Mogłoby to oznaczać spadek cen o 10 czy 20%, natomiast raczej nie aż tak znaczące spadki, jak po kryzysie w 2008 roku.
Nie pokuszę się o sytuację na rynku nieruchomości w 2024 czy 2025 roku. Nie jest wykluczone, że nieruchomości mocno potanieją, na przykład po wybuchu konfliktu zbrojnego na terytorium Polski, natomiast wówczas skutkowałoby to także mocnym spadkiem PKB i dużym bezrobociem. Jeżeli natomiast ceny będą utrzymywać się na obecnym lub nieco wyższym poziomie, to im późniejsza decyzja o zaciągnięciu kredytu, tym kredyt będzie droższy.
Natomiast decyzja o zobowiązaniu rzędu przynajmniej kilkuset tysięcy złotych na 20 czy 30 lat musi być przemyślana. To samo dotyczy wymagań względem nieruchomości. W mojej ocenie zawsze warto uwzględnić trudniejszą sytuację, aniżeli być hurraoptymistą i liczyć, że będzie tylko lepiej.
Dlatego nie warto decydować się na nieruchomości, które są zbyt drogie względem możliwości finansowych. Dobitnie pokazał to okres zerowych stóp procentowych, kiedy kredytobiorcy – oczarowani niskimi ratami – zadłużali się „pod korek”, aby nabywać droższe, większe i lepiej położone nieruchomości. Szybko doznali szoku, kiedy stopy procentowe zaczęły rosnąć, a wraz z nimi również raty kredytów, które urosły nawet dwukrotnie. Pewnym wsparciem dla nierozsądnych kredytobiorców były „Wakacje kredytowe”, natomiast jest to tylko pomoc tymczasowa.
Kredyt hipoteczny na własną nieruchomość ma sens nawet w dobie wysokich stóp czy stosunkowo drogich nieruchomości. Natomiast musi to być zobowiązanie zaciągane w sposób rozsądny. Jeżeli jest taka możliwość, warto skorzystać z programów kredytowych (np. „Bezpieczny Kredyt 2 procent”). Jednak jeszcze ważniejsze, aby mieć poduszkę finansową i być przygotowanym na spłacanie wyższych rat niż wyliczone przez bank. Wyliczenie raty kredytowej po podniesieniu stóp procentowych jest dziś bardzo proste, ponieważ pomagają w tym specjalne narzędzia. Ze swoje strony polecam Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego UOKiK, z którego można skorzystać przy kredycie hipotecznym w 2024 roku czy latach kolejnych.
Chcesz zgłębić temat życia na kredycie?
Zapraszamy na platformę Player.pl, gdzie możecie obejrzeć m.in. program „Życie na kredycie”, w którym autorzy skupiają się na życiu zadłużonych ludzi. Co poza tym znajdziesz na tej aplikacji?
✅ Nowości kinowe
✅ Interesujące reality show
✅ Aktualne informacje z Polski i ze Świata
✅ Kultowe seriale
✅ Produkcje z najlepszymi aktorami na świecie
