„Mieszkanie na Start” – czy ceny nieruchomości znowu pójdą w górę?

Trudno oprzeć się wrażeniu, że politycy żyją w swojej bańce i próbują rozwiązywać problemy, które wcześniej sami stworzą. Przykład? Rynek nieruchomości! Rządzący przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości, a następnie wprowadzają program mieszkaniowy, który ten wzrost tylko napędza. Dobrym przykładem szybkiego wzrostu cen było wprowadzenie programu rządowego „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Poprzednia władza przeminęła, zakończono też program mieszkaniowy. Niestety, nowy rząd ma w planach swój pomysł na rynek nieruchomości w Polsce i chce wprowadzić program „Mieszkanie na Start”. Oba programy mają wspólny mianownik – wzrost cen na rynku!

Limity dochodowe w programie „Mieszkanie na Start”

Jak w każdym programie mieszkaniowym, również „Mieszkanie na Start” zakłada limity dochodowe, tj.:

• Gospodarstwo 1-osobowe – 10 000 złotych brutto miesięcznie.
• Gospodarstwo 2-osobowe – 18 000 złotych brutto miesięcznie.
• Gospodarstwo 3-osobowe – 23 000 złotych brutto miesięcznie.
• Gospodarstwo 4-osobowe – 28 000 złotych brutto miesięcznie.
• Gospodarstwo 5-osobowe – 33 000 złotych brutto miesięcznie.

Dochód jest stosunkowo wysoki. Dodatkowo jest badany z okresu 6 miesięcy, a więc łatwo go obniżyć. Wydaje się, że lepszym wyborem byłoby odniesienie do danych o średnich wynagrodzeniach Głównego Urzędu Statystycznego (GUS). Jeszcze lepiej, gdyby wprowadzono limity regionalne.

Natomiast co jest zrozumiałe, z programu będą mogli skorzystać kredytobiorcy nabywający wyłącznie pierwsze mieszkanie. Jedynym wyjątkiem są tutaj przynajmniej 5-osobowe gospodarstwa domowe. W tym przypadku nadal zachodzi możliwość objęcia kredytobiorcy preferencyjnymi warunkami kredytowania. Trzeba zaznaczyć, że limity wieku nałożono na singli. Tutaj granica wieku wynosi 35 lat.

Decyzja wydaje się co najmniej dziwna. Po pierwsze – coraz więcej par w Polsce, również osób młodych, wybiera związki nieformalne. Po drugie – nowa koalicja rządowa na każdym kroku termin „związki partnerskie” odmienia przez wszystkie przypadki. Jeżeli program wejdzie w życie w proponowanym kształcie, a limit wieku dla singla nie zostanie podniesiony, osoby w wieku powyżej 35 lat żyjące w związkach partnerskich obejdą się smakiem.

Preferencyjne oprocentowanie przez 10 lat

Podobnie jak w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, również w programie mieszkaniowym „Mieszkanie na Start” preferencyjne warunki kredytowania będą obowiązywać przez 10 lat. Wysokość oprocentowania jest różna w zależności od wielkości gospodarstwa domowego, tj.:

• Gospodarstwo 1-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,5 proc.
• Gospodarstwo 2-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,5 proc.
• Gospodarstwo 3-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,0 proc.
• Gospodarstwo 4-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 0,5 proc.
• Gospodarstwo 5-osobowe i większe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 0,0 proc.

Widać nacisk na wspieranie dużych gospodarstw domowych. Ma to sens, ponieważ takie rodziny mają większe potrzeby mieszkaniowe. Oczywiście w skali obecnych stóp procentowych dużą ulgę odczuje każdy beneficjent, również singiel płacący przez 10 lat oprocentowanie w wysokości 1,5 proc.

Wysokość kredytu z preferencyjnym oprocentowaniem

W założeniach uwzględniono także limity kwotowe. Oczywiście kredyt może być wyższy, co patrząc na limity, jest konieczne. Natomiast niższe oprocentowanie ma objąć wyłącznie część zobowiązania przewidzianą w projekcie. Również w tym przypadku wysokość kredytu z preferencyjnym oprocentowaniem zależy od wielkości gospodarstwa domowego, tj.:

• Gospodarstwo 1-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,5 proc. do 200 000 złotych.
• Gospodarstwo 2-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,5 proc. do 400 000 złotych.
• Gospodarstwo 3-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 1,0 proc. do 450 000 złotych.
• Gospodarstwo 4-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 0,5 proc. do 500 000 złotych.
• Gospodarstwo 5-osobowe – oprocentowanie przez 10 lat w wysokości 0,0 proc. do 600 000 złotych.

Za każdą kolejną osobę w gospodarstwie dołożyć można następne 100 000 złotych.

Powyższe założenia nie są ostateczne, ponieważ program będzie poddany konsultacjom. Niestety, fundamentalnie program nie zmienia zupełnie nic. Nadal jest to stymulowanie popytu kosztem podaży. Dlatego trudno oprzeć się wrażeniu, że jak w poprzednim programie mieszkaniowym ponownie zyskają dwie silne grupy lobbingowe – banki oraz deweloperzy.

Jak program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” podniósł ceny nieruchomości?

Stymulacja popytu to największy błąd kolejnych ekip rządzących. Niestety, następujące po sobie rządy nie wyciągają wniosków z błędów poprzedników. Podobną drogą chce pójść obecnie rządząca koalicja. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że nowy program mieszkaniowy przyczyni się do szybszego wzrostu cen nieruchomości. Widać to po efektach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Wprawdzie Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii w rządzie Zjednoczonej Prawicy przekonywał, że program nie doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości, liczby pokazują co innego.

Zmiana cen nieruchomości w okresie od listopada 2022 roku do grudnia 2023 roku w wybranych miastach w Polsce (za Raportem Expandera):

• Kraków – wzrost cen o 29 proc.
• Warszawa – wzrost cen o 21 proc.
• Katowice – wzrost cen o 19 proc.
• Wrocław – wzrost cen o 18 proc.
• Poznań – wzrost cen o 18 proc.
• Łódź – wzrost cen o 16 proc.
• Bydgoszcz – wzrost cen o 14 proc.
• Toruń – wzrost cen o 14 proc.
• Lublin – wzrost cen o 12 proc.
• Gdynia – wzrost cen o 11 proc.
• Szczecin – wzrost cen o 11 proc.
• Rzeszów – wzrost cen o 9 proc.
• Białystok – wzrost cen o 8 proc.
• Częstochowa – wzrost cen o 6 proc.
• Sosnowiec – wzrost cen o 6 proc.
• Radom – wzrost cen o 5 proc.
• Gdańsk – wzrost cen o 4 proc.

W normalnych warunkach program „Mieszkanie na Start” również przełożyłby się na wzrost cen nieruchomości. Natomiast należy uwzględnić, że w pewnej mierze popyt na dofinansowanie został zaspokojony przez poprzedni program mieszkaniowy. Dodając do tego ograniczenie wieku dla singli do 35. roku życia oraz limity dopłat, zainteresowanie programem powinno być mniejsze.

Podsumowanie

Czas pokaże, w jakim kształcie zadebiutuje nowy program mieszkaniowy. Konsultacje trwają i należy mieć nadzieję, że ponownie nie zyskają niemal wyłącznie banki i deweloperzy. O ile branża budowlana przeżywa kryzys, tak deweloperzy nie mogą narzekać. To samo tyczy się banków. Wystarczy zauważyć, że na sześć spółek z największą stopą zwrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w 2023 roku, aż pięć było bankami (Alior Bank +124 proc. Santander +96 proc., Pekao +83 proc., mBank +80 proc., PKO BP +65 proc.). Wpływ na to miało również podniesienie marży w kredytach hipotecznych i sam wzrost hipotek w związku z kredytem 2 proc. Mam wrażenie, że na stymulacji popytu ponownie zyskają te dwie grupy lobbingowe.

Zwłaszcza że program jest zaplanowany tylko na dwa lata. Tymczasem w tego rodzaju programach jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest plan długoterminowy, co do minimum ograniczyłoby gwałtowne zmiany popytu. Jeżeli program ma być krótkoterminowy, jedynie wygeneruje duży popyt bez szybkiej odpowiedzi ze strony deweloperów. Niestety, politycy nie rozumieją, że to nierównowaga pomiędzy popytem a podażą generuje wzrost cen. Co innego, jeżeli program byłby realizowany w długim terminie. W takiej sytuacji w okresie gorszej koniunktury i wyższych stóp beneficjenci korzystaliby z preferencyjnego kredytu. Jeżeli sytuacja gospodarcza byłaby lepsza a stopy niższe, dofinansowanie budziłoby mniejsze zainteresowanie. Natomiast deweloperzy z lepszym skutkiem odpowiedzieliby na zapotrzebowanie ze strony popytowej.

Wiesz co oznacza życie na kredycie?

Zapraszamy na platformę Player.pl, gdzie możesz obejrzeć m.in. program „Życie na kredycie”. Co poza tym znajdziesz na tej aplikacji?

✅ Nowości kinowe
✅ Interesujące reality show
✅ Aktualne informacje z Polski i ze Świata
✅ Kultowe seriale
✅ Produkcje z najlepszymi aktorami na świecie