W 2022 roku rekordowa inflacja i podwyższenie stawek procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej skutecznie uniemożliwiły Polakom zakup mieszkań i stworzyły podwaliny pod kryzys na rynku nieruchomości. Na szczęście to może się zmienić w 2023 roku, bowiem dziś startuje program „Pierwsze Mieszkanie: Bezpieczny kredyt 2%”. W tym artykule znajdziesz kompendium wiedzy na ten temat!
Warunki kredytów hipotecznych w Polsce i Europie
Zgodnie ze statystykami Europejskiego Banku Centralnego na rok 2022 Polska znalazła się na ostatnim miejscu w całej Europie pod względem oprocentowania. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce jest najmniej korzystne spośród wszystkich krajów Europy i UE. Najniższe średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Europie w 2022 roku wynosiło 1,70% we Francji, a w krajach należących do strefy euro nie przekraczało 3,90%. Natomiast w Polsce wyniosło aż 9,07%. Co więcej, porównywalny, choć nieco lepszy wynik (8,88%) uzyskały tylko Węgry.
Zastanawiasz się, dlaczego Polska wypada tak źle na tle innych krajów? Odpowiedź na to pytanie jest dość prosta, ale nie mniej przygnębiająca. Jeśli chodzi o państwa ze strefy euro, to wysokość ich stóp procentowych ustala Europejski Bank Centralny, natomiast w Polsce odpowiada za to rząd i Rada Polityki Pieniężnej, wydając dyspozycje Narodowemu Bankowi Polski. W związku z tym w 2022 i 2023 roku stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego, która ma wpływ także na wysokość stawki WIBOR®, wyniosła 6,75%, podczas gdy w innych krajach europejskich od 2 listopada 2022 roku stopa refinansowa EBC jest równa 2%.
Bezpieczny kredyt 2% – podstawowe informacje
Bezpieczny kredyt 2% to program dopłaty do kredytu mieszkaniowego dla osób do 45 roku życia, które nie mają i nie posiadały prawa własności ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Dana dopłata polega na obniżeniu oprocentowania kredytu do poziomu 2% i marży banku, która nie może jednak odbiegać od obecnej oferty banków w odniesieniu do innych kredytów hipotecznych.
Program będzie dostępny w okresie od 03.07.2023 do 31.12.2027.
Bezpieczny kredyt 2% – dla kogo?
O Bezpieczny kredyt 2% ubiegać może się każdy, kto spełnia następujące warunki:
- Osoby mające zdolność kredytową,
- Osoby, które nie są ani nie były właścicielami domu lub mieszkania (wyjątek: osoby, które otrzymały do 50% udziałów w spadku),
- Osoby, które nie ukończyły 45. roku życia (wyjątek: w przypadku par wychowujących wspólne dziecko oraz małżeństw wystarczy, aby jedno z dwojga spełniało warunek maksymalnego wieku),
- Osoby przebywające w związku małżeńskim, single, osoby w związku partnerskim będące rodzicami przynajmniej jednego wspólnego dziecka.
Bezpieczny kredyt 2% – warunki kredytowania
Bezpieczny kredyt 2% to system dopłat do kredytów bankom, co w konsekwencji polegać będzie na obniżeniu oprocentowania kredytu dla kredytobiorców do poziomu 2% i marży banku. Dana dopłata do kredytu będzie przysługiwać przez 10 lat, natomiast minimalny okres kredytowania będzie wynosić 15 lat.
Oznacza to, że po upływie dekady rata kredytu wzrośnie. Wpływ na to ma pierwotny okres finansowania (im krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę) oraz aktualny poziom stóp procentowych.
Kredyt będzie udzielany na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, wtórnego, a także na budowę domu.
Czas trwania
Przez pierwsze dziesięć lat raty kredytu będą malejące, a oprocentowanie ma pozostać stałe przez cały okres dopłaty. Jednak warto zaznaczyć, że w postanowieniach ustawy zawarto informację o aktualizacji wysokości oprocentowania w trakcie programu.
Wkład własny i maksymalna wysokość kredytu
Kwota wkładu własnego nie może przekroczyć 200 tysięcy złotych. Jednak w określonych przypadkach, próg ten może być przekroczony. Dzieje się tak, jeśli wkład własny ma formę niezabudowanej działki budowlanej, na której nie rozpoczęto prac budowlanych.
Wówczas maksymalna kwota kredytu będzie wynosić 500 tysięcy złotych dla singla i 600 tysięcy złotych dla małżeństw i rodziców, a suma wkładu własnego i kredytu nie może przekroczyć 1 miliona złotych – a zatem przy kredycie na 500 tysięcy złotych twoja działka również może być warta 500 tysięcy.
Przykłady
Dodatkowo w projekcie ustawy rozróżnia się kilka wariantów rozwoju wydarzeń:
- Przy wartości działki z rozpoczętą budową powyżej 200 tysięcy złotych, maksymalna wysokość kredytu dla singla wynosi 100 tysięcy, a małżeństwa 150 tysięcy złotych.
- Przy wartości działki bez rozpoczętej budowy powyżej 200 tysięcy złotych, maksymalna wysokość kredytu dla singla wynosi 500 tysięcy, a małżeństwa 600 tysięcy złotych.
Maksymalna wysokość kredytu w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%:
- Singiel/ka – maksymalna wysokość kredytu wynosić będzie 500 tysięcy złotych, a wartość nieruchomości nie może przekraczać 700 tysięcy złotych.
- Małżeństwa oraz osoby w związku partnerskim, które wychowują co najmniej jedno dziecko – maksymalna wysokość kredytu 600 tysięcy złotych przy maksymalnej wartości nieruchomości nieprzekraczającej 800 tysięcy złotych.
UWAGA
Jedynie w 2023 roku nie będzie obowiązywać limit kwotowy dopłat. To oznacza, że każdy, kto będzie spełniał bazowe kryteria, otrzyma preferencyjne finansowanie, czyli Bezpieczny kredyt 2%. Limity mają obowiązywać w kolejnych latach, co może to spowodować utrudnienie w pozyskaniu finansowania w ramach programu.
Brak wkładu własnego
Bezpieczny kredyt 2% można połączyć z gwarantowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego wkładem własnym w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który umożliwia uzyskanie rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Jak czytamy na stronie Banku:
Kredyt może być udzielony z gwarancją wkładu własnego lub bez takiej gwarancji, a po jego udzieleniu możliwe jest skorzystanie ze spłaty rodzinnej.
Bezpieczny kredyt 2% – utrata prawa do dopłat
W określonych przypadkach możliwa jest utrata prawa do dopłat. Oto one:
- Kredytobiorca nabył inną, kolejną nieruchomość mieszkalną (wyjątek: dziedziczenie).
- Kredytobiorca sprzedał nieruchomość.
- Nieruchomość została wynajęta lub użyczona.
- W terminie 24 miesięcy od przeniesienia własności lub od zakończenia budowy, kredytobiorca nie rozpoczął prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości.
- Kredytobiorca zaprzestał trwale prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości finansowanej bezpiecznym kredytem (wyjątek: jeden z kredytobiorców nadal mieszka w nieruchomości).
- Kredytobiorca zmienił sposób użytkowania lokalu.
- Kredytobiorca ogłosił upadłość konsumencką.
Wyjątek:
W przypadku par przed ślubem – każda osoba przystępuje do kredytu 2%, a po zawarciu małżeństwa jedno z dwojga wprowadza się do współmałżonka, bez ryzyka utraty dopłat.
Bezpieczny kredyt 2% – spłata kredytu
W ramach programu Bezpieczny kredyt 2% określono ograniczenia dotyczące spłaty kredytu. Kredytu nie można spłacić przed upływem 3 lat. Przed upływem tego czasu można nadpłacić maksymalnie 200 tysięcy złotych, wliczając w to wysokość wkładu własnego.
Przykładowo jeśli twój wkład własny 100 tysięcy, to możesz bez konsekwencji nadpłacić kolejne 100 tysięcy do upływu 3 lat, a potem dowolną kwotę bez konsekwencji utraty dopłat, a przy wkładzie własnym w wysokości 200 tysięcy, nie będziesz mieć możliwości nadpłaty do upływu trzeciego roku od wzięcia kredyty, a po tym czasie możesz dokonywać dowolnych nadpłat.
Bezpieczny kredyt 2% – jakie banki udzielają kredytów w ramach programu
Na ten moment (3 lipca 2023) do programu przystąpiły tylko cztery banki komercyjne. Są to:
- PKO BP,
- Pekao SA,
- Alior Bank,
- Velo Bank.
Bezpieczny kredyt 2% – jak się przygotować
Na początek musisz określić celu kredytowania i zweryfikować swoją zdolność kredytową. Potem czas na wybór nieruchomości. Kiedy znalazłeś już idealne lokum, pamiętaj o sprawdzeniu wpisu w Księdze Wieczystej, aby upewnić się, że mieszkanie lub dom nie są obciążone takimi wadami, jak służebność, zasiedzenie, umowa dożywocia, zajęcia komornicze, czy hipoteka. Warto także rozważyć cechy nieruchomości, takie jak metraż, lokalizacja, przeznaczenie, cena, czy stan prawny gruntów.
Kiedy to masz za sobą, sprawdź, czy wybrany deweloper znajduje się na listach uznanych przez banki deweloperów i przejdź do weryfikacji umowy deweloperskiej, rezerwacyjnej lub przedwstępnej pod kątem zabezpieczenia własnego interesu.
UWAGA:
Na tym etapie niezmiernie ważne jest rozróżnienie pojęcia zadatku oraz zaliczki.
Zadatek to forma zabezpieczenia umowy, która jest osobno regulowany w kodeksie cywilnym, podczas gdy zaliczka jest wyłącznie częścią wysokości zobowiązania. W przypadku odstąpienia od umowy przez którąś ze stron kwota zaliczki musi zostać zwrócona, nawet jeśli za niewykonanie umowy jest odpowiedzialna strona, która ją wręczyła.
Jeśli natomiast wniesiono zadatek, to strona, która go wpłaciła nie ma prawa do odzyskania wręczonej kwoty jeśli to ona jest odpowiedzialna za niewykonanie umowy, lub ma prawo otrzymać zwrotu dwukrotności kwoty zadatku jeśli za niewykonanie umowy odpowiada strona, która go otrzymała.
W związku z tym w umowie przedwstępnej warto zawrzeć odpowiednie klauzule zabezpieczające zwrot wpłaconych środków w razie nieotrzymania kredytu hipotecznego.
Konto mieszkaniowe
Konto mieszkaniowe oznacza zobowiązanie do oszczędzania w okresie od 3 do 10 lat. Dane konto otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, a także osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci.
Mieszkanie nie może być większe niż:
- 50 m2 w przypadku 2 dzieci
- 75 m2 w przypadku 3 dzieci
- 90 m2 w przypadku 4 dzieci
- bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.
Z programu może skorzystać także osoba posiadająca prawo do mieszkania, które:
- nabyła w drodze dziedziczenia w okresie po rozpoczęciu oszczędzania,
- odnosi się albo odnosiło do współwłasności nie więcej niż jednego mieszkania, albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, nabytego w drodze dziedziczenia przed rozpoczęciem oszczędzania,
- dotyczy albo dotyczyło mieszkania lub domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną, lub wskutek działania żywiołu.
- dotyczy mieszania, które zostało ustanowione w wyniku roszczenia, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu).
Konto mieszkaniowe – zasady
Oto główne zasady funkcjonowania tego pomysłu:
- Minimalna wpłata miesięczna wynosi 500 zł (6 tys. zł rocznie), a maksymalna 2 tysiące zł (24 tys. zł rocznie).
- 1 miesiąc wakacji od oszczędzania bez konsekwencji w każdym roku.
- Możliwe wpłaty w różnej wysokości.
- Minimum 11 wpłat w trakcie roku w kwocie co najmniej 500 zł – to gwarancja dodatkowej Premii Mieszkaniowej od państwa. Jeśli w jednym roku nie spełnisz tego warunku, nadal możesz dostać premię w kolejnym roku, o ile spełnisz warunek 11 wpłat.
Konto mieszkaniowe – premia mieszkaniowa
Każdemu oszczędzającemu zostanie naliczona specjalna Premia Mieszkaniowa. Będzie ona równa rocznemu wskaźnikowi inflacji lub wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Premia naliczana będzie corocznie i wypłacana jednorazowo. Oszczędności będą dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku, ale odsetki będą zwolnione z podatku Belki.
Premia Mieszkaniowa i zwolnienie z podatku przysługują wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na:
- zakup pierwszego mieszkania,
- zakup lub budowę domu jednorodzinnego,
- sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu,
- wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej,
- partycypację w SIM albo TBS,
- nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego.
Po zakończeniu oszczędzania na wydanie środków dopuszczalny jest okres do 5 lat.
Podsumowanie
Polacy znajdują się w najgorszej w Europie sytuacji pod względem dostępności i kosztów kredytów hipotecznych, dlatego program Pierwsze Mieszkanie może okazać się jedyną możliwością na kupno mieszkania dla młodych. Jeśli zatem od jakiegoś czasu marzy Ci się własne lokum, to teraz jest najlepszy moment, żeby je spełnić.
