Jeszcze przed pięcioma laty nikt nie przypuszczał, że magazyny, dotąd kojarzone z szarymi, niepozornymi halami, przekształcą się w strategiczny filar polskiej gospodarki. Obecnie, w połowie 2025 roku, gdy spojrzymy na twarde dane, dostrzeżemy imponujące liczby — 34,5 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej zgodnie z danymi koniec pierwszego kwartału 2025 roku — będące bezpośrednim rezultatem długoletnich inwestycji infrastrukturalnych oraz przekształceń w strukturze globalnej gospodarki. Przyjrzyjmy się zatem sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych.
2024 – rok stabilizacji i nowej nadziei na rynku magazynowym
Rok 2024 rozpoczął się pod znakiem licznych wyzwań na arenie międzynarodowej. Nadal odczuwalne były skutki pandemii, które w połączeniu z napięciami geopolitycznymi i rosnącymi kosztami finansowania inwestycji, wpływały na ostrożniejsze podejście firm i inwestorów do ekspansji. Mimo to, polski rynek magazynowy wykazał się wyjątkową odpornością.
W tym roku cały sektor nie tylko utrzymał wzrost, ale również osiągnął wysoką stabilność. Zasoby magazynowe w trzecim kwartale 2024 roku osiągnęły 33,95 mln m², a trzy województwa z największymi zasobami to mazowieckie (6,857 mln mkw.), śląskie (5,714 mln mkw.) i łódzkie (4,809 mln mkw.).
W ciągu całego roku na rynek trafiło od 2 do 2,8 mln m² nowych powierzchni magazynowych — wynik porównywalny do czasów sprzed pandemii. Mimo spadku aktywności deweloperskiej, popyt brutto utrzymał się na poziomie około 5,8 mln m², co oznacza o około 200 tys. m² więcej względem roku 2023 i utrzymanie się trendu z lat 2020–2023, kiedy to popyt regularnie przekraczał 5 mln m². Wskaźnik ilości pustostanów wyniósł 7,7%, co świadczy o zachowaniu zdrowej równowagi rynkowej.
Kluczowe parametry rynkowe
| Całkowity popyt brutto | 5,6 miliona m² (+10% r/r) |
| Nowy popyt | 3,3 miliona m² (+3% r/r) |
| Wskaźnik pustostanów | 7,7% (-0,1 pp r/r) |
| Całkowite zasoby | 35,6 miliona m² (+8,2% r/r) |
Źródło: Raport: Polski rynek magazynowy w 2024: Stabilny wzrost mimo wyzwań ekonomicznych
Rok 2024 był także okresem konsolidacji. Magazyny zyskały status przewidywalnego i stabilnego aktywa inwestycyjnego. Potwierdzeniem tej tezy jest fakt, że aż 48% umów najmu stanowiły przedłużenia dotychczasowych kontraktów — co świadczy o zadowoleniu najemców z istniejących lokalizacji.
Wyjątkowo obfity w działalność był IV kwartał, w którym zawarto umowy najmu na około 2 mln m². Dominującym trendem roku były renegocjacje – firmy częściej decydowały się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, z uwagi na stabilność czynszów i dostęp do wykwalifikowanej kadry. Renegocjacje stanowiły największy udział w całkowitym wolumenie najmu.
Warto również zaznaczyć, że w 2024 roku miejsce miały intensywne zmiany jakościowe. Wzrastał udział projektów typu BTS (build-to-suit) oraz obiektów z certyfikatami ekologicznymi (BREEAM, LEED). Firmy coraz częściej wybierały lokalizacje z dostępem do OZE, a deweloperzy wprowadzali rozwiązania z zakresu energooszczędności, jak panele fotowoltaiczne czy systemy odzysku ciepła. Na znaczeniu zyskała również infrastruktura kolejowa i intermodalna – szczególnie w regionach takich jak Małopolska i Podkarpacie.
W szerszym kontekście politycznym, możliwe zmiany na arenie międzynarodowej, jak wybory prezydenckie w USA czy ewentualne zakończenie konfliktu w Ukrainie, mogą w 2025 roku wpłynąć na odbudowę naszych sąsiadów i dalszy rozwój friendshoringu – z Polską jako nieodzownym ogniwem operacyjnym.
2025 – czas umiarkowanego rozkwitu rynku
Początek 2025 roku przyniósł umiarkowany, lecz wyraźny powiew optymizmu. Rynek magazynowy wszedł w fazę ostrożnego wzrostu, a inwestorzy ponownie zaczęli interesować się sektorem, stawiając jednak na większą selektywność i bezpieczeństwo inwestycyjne.
Od stycznia do maja 2025 roku sfinalizowano 12–15 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Wyróżniającym się wydarzeniem była transakcja typu sale & leaseback firmy Eko-Okna, która sprzedała dwie hale o łącznej powierzchni 264 tys. m² za kwotę około 1 mld złotych — to największa tego rodzaju transakcja w historii rynku magazynowego w Polsce.
Wolumen inwestycji w ciągu pierwszych czterech miesięcy wyniósł 1,1 mld EUR — co stanowi znaczny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Sektor magazynowy odpowiadał za 29% całkowitego wolumenu inwestycji. Polscy inwestorzy, szczególnie ci operujący kapitałem własnym, byli wyjątkowo aktywni.
W tym samym czasie wynajęto 1,1 mln m² powierzchni, co oznacza wzrost o 16% rok do roku. Warto jednak zauważyć, że aż 56% z tych umów to przedłużenia dotychczasowych najemców. Nowe umowy objęły 485 tys. m², co stanowi spadek o 19% względem 2024 roku, wskazując na przewagę ostrożności nad ekspansją.
Z zestawienia „Rynek magazynowo‑przemysłowy w Polsce” wynika, że zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych przekroczyły 35 mln m² w I kwartale 2025. Dolny Śląsk, z ponad 5,25 mln m², awansował na trzecią pozycję przed Polską Centralną. Wolne magazyny stanowią niemal 3 mln m² – rekordowy poziom. Pustostany wzrosły minimalnie – o 0,3 pkt proc. Na koniec pierwszego kwartału 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw., notując przyrost w ujęciu rocznym o niecałe 8%. Jak twierdzi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska:
Nowa podaż w okresie od początku stycznia do końca marca br. wyniosła ok. 679 700 mkw., co stanowi wzrost o 34% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o ponad 20% w stosunku do pierwszego kwartału 2024 r. Prawie połowa tego wolumenu przypadła na Dolny Śląsk, który wyprzedził Polskę Centralną pod względem wielkości zasobów powierzchni magazynowo-przemysłowej, awansując na trzecie miejsce wśród największych regionalnych rynków w Polsce.
W pierwszym kwartale 2025 roku oddano do użytku 680 tys. m² nowych obiektów — najwięcej na Dolnym Śląsku (319 tys. m²), Górnym Śląsku (118 tys. m²) i w Wielkopolsce (60 tys. m²). Pomimo tego, deweloperzy zredukowali plany dotyczące nowych projektów o 20–40%, koncentrując się na bezpieczeństwie i dokładnej analizie rynku. Na zakończenie pierwszego kwartału 2025 roku sektor logistyczny przyciągnął aż 37% całego kapitału inwestycyjnego ulokowanego w nieruchomości komercyjne, co jednoznacznie wskazuje na jego stabilność i atrakcyjność.
Jak twierdzi Michał Śniadała, szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE:
W Polsce cały czas przybywa powierzchni magazynowej i logistycznej, dzięki czemu umacniamy swoją pozycję wśród największych rynków w Europie. Obecnie w budowie znajduje się 1,37 mln m kw., co jest nieco niższym poziomem niż w poprzednim kwartale. Natomiast urosła liczba projektów oddawanych do użytku i wolumen rozpoczynanych budów, co oznacza, że pula nowych obiektów będzie się zwiększać.
Determinanty wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe
Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce utrzymuje się na wysokim poziomie i jest napędzany przez wiele czynników strukturalnych i ekonomicznych. Do obecnego rozkwitu rynku nieruchomości magazynowych przyczyniły się następujące uwarunkowania.
Najważniejszym motorem napędowym wzrostu jest rozwój e-commerce, bo chociaż z uwagi na dojrzałość rynku dynamika wzrostów spada, to wciąż w 2024 roku wartość osiągnęła ponad 100 miliardów złotych, czyli o 6% więcej w porównaniu do roku poprzedniego. Polska znajduje się w europejskiej czołówce, jeśli chodzi o tempo wzrostu handlu internetowego. Co roku pakuje, składuje i wysyła z polskich centrów logistycznych miliony zamówień – nic więc dziwnego, że rosną jak grzyby po deszczu.
Kolejnym filarem są operatorzy logistyczni 3PL, którzy przejmują na siebie coraz większy ciężar zarządzania łańcuchami dostaw. Jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, odpowiadają oni już za 35–40% całkowitego popytu na rynku magazynowym. Zjawiska takie jak reshoring, czyli powrót produkcji do Europy, oraz reindustrializacja w dobie zerwanych łańcuchów dostaw spowodowały, że Polska stała się atrakcyjnym miejscem dla międzynarodowych firm produkcyjnych. Centralne położenie, dostęp do wykwalifikowanej kadry i niższe koszty w porównaniu z Europą Zachodnią to to jedne z najbardziej znaczących atutów naszego rodzimego rynku.
Główne regiony i ich znaczenie
Polski rynek nieruchomości magazynowych Mazowszem, Wielkopolską i Śląskiem stoi. Jak twierdzi mówi Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO:
Inwestorzy skupiają się na kluczowych hubach magazynowych, takich jak Warszawa, Górny Śląsk czy Poznań, gdzie fundamenty rynkowe pozostają silne. Popularnym sposobem na rozbudowę portfela pozostają transakcje miedzy deweloperami, które często są bardziej opłacalne niż nowe inwestycje ze względu na wysokie koszty budowy i finansowania. Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach aktywność na rynku inwestycyjnym będzie rosła. Na koniec 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów big box ustabilizowały się na poziomie 6,5%, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność inwestycji.
Warszawa i okolice
Region stołeczny obejmuje ponad 20% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Bliskość głównych szlaków transportowych oraz rozwinięta infrastruktura czynią go atrakcyjnym dla firm e-commerce, detalicznych i dystrybucyjnych. Lotnisko Chopina, obwodnice i autostrady pozwalają na szybką obsługę klientów z całej Polski i regionu CEE.
Górny Śląsk
Ten region jest jednym z najlepiej rozwiniętych centrów logistycznych w Europie Środkowej i dysponuje ponad 4,4 mln m² powierzchni magazynowej. Doskonałe połączenia drogowe i kolejowe sprawiają, że jest to atrakcyjna lokalizacja zarówno dla firm lokalnych, jak i międzynarodowych. W regionie funkcjonuje wiele firm z sektora automotive, FMCG i ciężkiego przemysłu.
Dolny Śląsk i Polska Centralna
Dolny Śląsk notuje rekordowe tempo wzrostu — w 2025 roku oddano tu najwięcej nowej powierzchni. Bliskość granicy z Niemcami i rozwój infrastruktury (np. S3 i S5) czynią region magnesem dla inwestorów. Z kolei Polska Centralna, z Łodzią na czele, to ważne skrzyżowanie szlaków komunikacyjnych oraz centrum obsługi rynku krajowego i eksportowego.
Podobne artykuły
Perspektywy na przyszłość
Z perspektywy drugiej połowy 2025 roku, prognozy dla rynku magazynowego w Polsce pozostają pozytywne. Eksperci podkreślają, że mimo niepewności gospodarczej, sektor logistyczny pozostaje jednym z najbardziej odpornych na wstrząsy.
Z opublikowanych raportów publikowanych wynika, że Polska wciąż będzie pełnić znaczącą rolę w obsłudze handlu międzynarodowego, zwłaszcza po uruchomieniu nowych inwestycji drogowych i kolejowych w ramach projektów unijnych. Postępująca automatyzacja i digitalizacja procesów magazynowych, wzrost znaczenia zrównoważonego rozwoju oraz dalsza ekspansja e-commerce wskazują, że powierzchnie magazynowe nie tylko nie stracą na znaczeniu, ale wręcz będą kluczowe dla utrzymania konkurencyjności firm.
Zgodnie z prognozami Marcina Malmona, Head of Valuations & Advisory w Cushman & Wakefield:
W segmencie logistycznym sytuacja po stronie dochodów pozostaje stabilna, choć nadal obserwujemy presję na efektywne czynsze wynikającą z utrzymujących się zachęt dla najemców. Coraz większe znaczenie w procesie wyceny mają również czynniki ESG – nawet jeśli na wielu rynkach wciąż brakuje twardych danych pozwalających jednoznacznie określić wysokość tzw. zielonych premii czy brązowych obniżek. Wpływ ESG jest jednak widoczny pośrednio — poprzez koszty operacyjne budynków, poziom czynszów oraz rosnące oczekiwania inwestorów, banków i ubezpieczycieli względem aktywów spełniających najwyższe standardy zrównoważonego rozwoju.
Polski rynek magazynowy w fazie rozkwitu
Polski rynek magazynowy przeszedł głęboką transformację, stając się jednym z filarów krajowej gospodarki. Stabilny wzrost, wysokie zainteresowanie inwestorów oraz konsekwentne inwestycje w infrastrukturę sprawiają, że Polska postrzegana jest jako jeden z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Sektor magazynowy pozostaje jednym z najbardziej przewidywalnych i bezpiecznych aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych. Perspektywy na kolejne lata są pozytywne – zgodnie z prognozami Oxford Economics Polska może wyprzedzić inne gospodarki europejskie, z przewidywanym wzrostem PKB z 2,8% w 2024 r. do 3,5% w 2025 r. To znaczy, że w dłuższej perspektywie nasz kraj może nie tylko utrzymać, ale i umocnić swoją pozycję jako logistycznego lidera regionu.
Chciałbyś zainwestować w nieruchomości, ale blokują Cię środki zamrożone w fakturach?
Zgłoś się do eFaktor – a decyzję dotyczącą finansowania otrzymasz tego samego dnia. Wymień faktury na gotówkę w przeciągu 24h. Odbierz środki i wydawaj pieniądze swoje, a nie te, które pożyczył Ci bank.
Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Biznes pod lupą”
