Problem z dostępnością mieszkań i ceny kredytów hipotecznych od kilkunastu lat są zmorą Polaków, którzy chcieliby kupić własny lokal mieszkalny. W ostatnim czasie kryzys z tym związany narasta, a obie rywalizujące ze sobą ekipy rządzące nie mają pomysłu, jak go rozwiązać. Wręcz przeciwnie, kolejne kuriozalne decyzje dosypujące pieniędzy deweloperom i bankom jedynie pogarszają sytuację. W tych okolicznościach trudno zrozumieć, dlaczego współrządząca Koalicja Obywatelska tak bardzo naciska na kolejny program dopłat do kredytów. Dziś przyjrzymy się tzw. kredytowi 0 procent (dla ułatwienia dalej nazywam go „programem”), którego najnowsze założenia zostały opublikowane w lipcu tego roku.
Projekt ustawy
Zanim przejdziemy do konkretów projektowanego programu, najpierw musimy wyjaśnić podstawowe kwestie. Po pierwsze, program, który powszechnie nazywamy „kredytem 0 procent”, tak naprawdę nazywa się „kredyt mieszkaniowy #naStart”. Ma być wprowadzony ustawą.
Projekt ustawy autorstwa Ministra Rozwoju i Technologii (Krzysztofa Paszyka z PSL-u) wpłynął w tej sprawie do Sejmu 8 kwietnia 2024 roku. Po szerokich konsultacjach i zgłoszeniu masy uwag projekt został w części zmieniony. Obecnie na stole jest jego wersja z 2 lipca 2024 roku. Na moment przygotowywania tego artykułu projekt ustawy znajduje się na Stałym Komitecie Rady Ministrów, co oznacza, że prace wciąż nad nim trwają. Nie był jeszcze głosowany w Sejmie.
Warunki udzielenia kredytu
Zgodnie z zapisami ustawy kredyt mieszkaniowy objęty programem może być udzielony jako kredyt hipoteczny (służący do pokrycia wydatków związanych z budową domu jednorodzinnego, kupnem takiego domu lub mieszkania, realizacją inwestycji kooperatywny mieszkaniowej lub nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) albo jako kredyt konsumencki (służący do pokrycia wydatków związanych z partycypacją lub wkładem mieszkaniowym). Konieczne jest, by kredytobiorca lub kredytobiorcy w wyniku transakcji stali się właścicielami nieruchomości.
Kolejna grupa warunków dotyczy osoby kredytobiorcy, który może otrzymać kredyt tylko wtedy, gdy:
- nie posiadał nigdy lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (istnieje kilka wyjątków dotyczących wcześniejszego posiadania);
- 1 stycznia roku złożenia wniosku nie ukończył 35 lat (wyjątek – w skład gospodarstwa domowego wchodzą co najmniej 2 osoby, kredyt jest udzielany jako konsumencki lub kredytobiorca jest osobą niepełnosprawną);
- w dniu podpisania umowy nie ma ani nie miał innego kredytu mieszkaniowego;
- prowadzi gospodarstwo domowe na terenie Polski, posiada polskie obywatelstwo albo prowadzi gospodarstwo wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, jeśli biorą kredyt razem.
Zasady kredytu
Projekt ustawy zawiera także ścisłe wytyczne dotyczące tego, na jakich zasadach można udzielić kredytu. Przede wszystkim kredyt udzielany jest wyłącznie w złotówkach i o stałej stopie procentowej, która nie może się zmienić przynajmniej przez pierwsze 5 lat spłaty kredytu. Kredyt hipoteczny udzielany jest na co najmniej 15 lat, a konsumencki – na okres od 5 do 15 lat. W obu przypadkach bank ustalając stopę oprocentowania i wysokość prowizji nie powinien stosować warunków gorszych, niż ma realnie w ofercie. Umowa kredytu może przewidywać okresową zmianę stopy oprocentowania na skutek przejściowego wzrostu marży spowodowanego naruszeniem przez kredytobiorcę warunków umowy tego kredytu.
Jeśli wkład własny jest niższy niż 20% przy kredycie hipotecznym, a cała kwota wydatków nie przekracza miliona złotych, różnica pomiędzy 20% a wkładem własnym jest objęta gwarancją nie większą niż do 100 000 złotych. Tak samo dzieje się w przypadku kredytu konsumenckiego dla części stanowiącej kwotę kapitału. Gwarancji udziela BGK za opłatą wynoszącą 1% wysokości gwarancji. Zapłacić za to musi oczywiście kredytobiorca. Do czasu wygaśnięcia gwarancji lokal nie może być wykorzystywany na cele związane z działalnością gospodarczą.
Dopłaty rodzinne
Ustawa przewiduje specjalny mechanizm dotyczący tzw. dopłat rodzinnych. Dotyczy on rat kredytu konsumenckiego, a hipotecznego, jeśli spełnia następujące warunki:
- wniosek został złożony do końca 2027 roku;
- kredyt został udzielony w wysokości przekraczającej 50% wydatków;
- kredyt został udzielony osobie, która nie miała innego kredytu hipotecznego.
Kredytobiorca może złożyć wniosek o objęcie dopłatami rodzinnymi wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu. Jak wynika z art. 7 ust. 2 projektu, w okresie spłaty rat kredytu mieszkaniowego objętych dopłatą rodzinną spłata części kapitałowej tego kredytu następuje w częściach równych, ustalanych z uwzględnieniem całego okresu jego spłat. Kolejny ustęp stwierdza natomiast, że po spłacie ostatniej raty objętej dopłatami rodzinnymi dalsza spłata kredytu mieszkaniowego następuje w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.
Dopłatami objęte może być 120 pierwszych raz kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego oraz 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych kredytu konsumenckiego. Objęcie dopłatą rodzinną polega na tym, że rata kredytu obniżana jest o kwotę tej dopłaty. Szczegółowe zasady wyliczania wysokości dopłat znajdują się w art. 8 i 9 projektu ustawy.
Przepisy przewidują także, że dopłaty przestają obowiązywać, jeśli:
- kredytobiorca dostanie wyrok skazujący za oszustwo kredytowe popełnione w związku z udzieleniem kredytu objętego dopłatami;
- kredytobiorca pozbędzie się prawa własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- dokonano zwrotu kwoty partycypacji;
- wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ustanowione w związku z wkładem mieszkaniowym;
- kredytobiorca zmienił sposób użytkowania nieruchomości;
- kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu, ewentualnie nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- kredytobiorca wynajął lokal innej osobie;
- kredytobiorca ogłosił upadłość lub wydano postanowienie o otwarciu postępowania o zawarcie układu;
- nastąpiła zmiana sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne.
Czy fakturowanie to dla Ciebie strata czasu?
Program Faktura.pl sprawi, że fakturowanie zajmie Ci mniej, niż 30 sekund. Przez pierwszy miesiąc darmowego korzystania z aplikacji zobaczysz, jak jej funkcje uproszczą Ci życie. Oto zalety korzystania z Faktura.pl:
✅ Automatyczne wystawianie faktur cyklicznych
✅ Wysyłka dokumentów z poziomu aplikacji
✅ Program zintegrowany z Krajowym Systemem e-Faktur
✅ Możliwość księgowania swoich kosztów za pomocą kilku kliknięć
✅ Natychmiastowa płatność przy pomocy przycisku „Kliknij, aby opłacić fakturę” umieszczonego na dokumencie
✅ Funkcja magazynu z możliwością zintegrowania z Allegro
Czy to rozwiąże problemy mieszkaniowe?
Założenia kredytu mieszkaniowego #naStart są dosyć proste, nawet jeśli wyliczenia na podstawie projektowanych przepisów sprawiają spore trudności. Wielu ekspertów od początku podnosi jednak, że jest to program przeciwskuteczny, który nie rozwiązuje podstawowych problemów mieszkaniowych. Program ten stymuluje bowiem popyt na mieszkania (ułatwia wzięcie kredytu), ale nie robi nic z podażą, czyli liczbą wybudowanych mieszkań. Bardziej radykalni komentatorzy stwierdzają wprost, że jest to przesypywanie pieniędzy z budżetu państwa do kieszeni banków i deweloperów. O tym, że jest to rozwiązanie bezsensowne, przekonała nas już porażka „kredytu 2 procent”, który został wprowadzony przez poprzednią ekipę rządzącą.
Na ten moment nie ma politycznej zgody na wprowadzenie omawianego programu, nie przewiduje tego także projekt budżetu na nadchodzący rok. Z pewnością nie jest to jednak temat zamknięty, ponieważ co jakiś czas pojawiają się głosy z koalicji rządzącej o kontynuowaniu projektu, ale w zmienionej formie. Jeśli jednak ogólne założenia pozostaną te same, ceny mieszkań dalej będą w naszym kraju szybować w górę. Wystarczy powiedzieć, że marża deweloperów w okresie od 2017 do 2023 roku wzrosła niemal dwukrotnie i w tamtym roku wynosiła już średnio ponad 35%.
Podobne artykuły
Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Alarm podatkowy”
