Czym jest house flipping? Czy 2023 rok i kolejne lata sprzyjają inwestycjom w szybką sprzedaż nieruchomości? I wreszcie, ile obecnie można zarobić na kupnie i sprzedaży odnowionych mieszkań? Temat jest obszerny, więc usiądź wygodnie, bo przed nami cała masa informacji.
Kupno i sprzedaż mieszkań w trudnych czasach
Moda na kupowanie zaniedbanych i zniszczonych mieszkań poniżej ceny rynkowej, aby je wyremontować, unowocześnić i sprzedać z zyskiem trwa od ładnych kilku lat. Jednak po początkowym bumie datowanym na lata 2015-2018 rynek nieco przebrzmiał i od tego czasu, flipping sukcesywnie tracił na swojej popularności i rentowności.
Rekordowy od lat dziewięćdziesiątych poziom inflacji w połączeniu z działaniami rządu mającymi na celu zniwelowania jego skutków w postaci podwyższenia oprocentowania kredytów hipotecznych i niepewna sytuacja gospodarczo-społeczna – to wszystko skutecznie zniechęciło zwykłych Polaków do kupowania mieszkań i domów, ale zarazem stworzyło perspektywy dla inwestorów dysponujących naddatkiem środków oraz zawodowych flipperów.
Zgodnie z raportem Narodowego Banku Polskiego w III kwartale br. notowano dalsze wzrosty nominalnych cen mieszkań w większości analizowanych miast, wysokie pozostały też dynamiki cen, zwłaszcza w Poznaniu i Krakowie, na rynku wtórnym obserwowano niewielkie wzrosty dynamiki nominalnych cen transakcyjnych we wszystkich grupach miast, a kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce była niższa o ok. 30% względem poprzedniego kwartału.
Tabela przedstawiająca dynamikę cen transakcyjnych mkw. mieszkania w analizowanych miastach w III kw. 2022 r.
Armagedon dla giełdowych deweloperów i spadki cen mieszkań
Zgodnie z danymi na temat sprzedaży w 2022 roku, którymi podzielili się emitenci skupieni w portfelu WIG-Nieruchomości pierwszy kwartał 2022 roku nie należał do najtragiczniejszych pod względem sprzedaży mieszkań, a niektóre firmy odnotowały nawet wzrost. Jednak w drugim deweloperzy doświadczyli 30% spadku spowodowanego najpewniej niestabilną sytuacją polityczno-ekonomiczną oraz widmem agresji Rosji na Ukrainę. Trzeci kwartał okazał się szczególnie niekorzystny, ponieważ to wtedy rząd podniósł stopy procentowe, co spowodowało, że, w przypadku takich deweloperów jak Atal czy Wikana, roczna dynamika spadków zbliżała się do 70%.
Poprzedni rok nie wyglądał też kolorowo dla deweloperów w kwestii realizacji nowych projektów. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego listopad 2022 roku okazał się najgorszym od sześciu lat pod względem liczby rozpoczętych budów. W listopadzie 2022 roku w Polsce rozpoczęto budowę 12 117 lokali mieszkalnych. To oznacza 10,7% spadku w relacji miesięcznej i 43% względem listopada 2021 roku. Zgodnie z wynikami raportu GUS w pierwszych jedenastu miesiącach 2022 roku odnotowano 27% spadek, a deweloperzy w listopadzie rozpoczęli budowę 7367 mieszkań i chociaż był to o 3% więcej niż w październiku, to w skali roku liczba nowych budów było o 43% mniej od roku poprzedniego oraz o ponad 40% od danych na listopad 2020 i 2019 roku. Spadek odnotowano także w kwestii inwestycji indywidualnych. W zeszłym roku rozpoczęto budowę zaledwie 4528 domów jednorodzinnych, co oznacza spadek o 39,3% względem roku poprzedniego.
Sytuację tę dość dramatycznie skwitował w rozmowie z portalem Bankier.pl Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management:
Mamy zapaść, tąpnięcie, armagedon, jakkolwiek tego nie nazwać, oznacza to jedno – dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów.
Jednak jak się okazuje, nie zanosi się na armagedon, ponieważ w ostatnim kwartale 2022 roku odnotowano pozytywne zmiany. W ciągu ostatnich trzech miesięcy 2022 roku nie podnoszono już tak dynamicznie stóp procentowych, poprawiła się nieco kwestia zdolności kredytowej, stopniowo obniżane jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także pojawiła się zapowiedź programu Pierwsze Mieszkanie skupionego na ułatwieniu zakupu osobom nieposiadającym nieruchomości.
Zgodnie z wynikami raportu Cenatorium przygotowanego dla serwisów Puls Biznesu 67% respondentów prognozuje, że następne półrocze przyniesie stabilizację cen mieszkań, podczas gdy inni spodziewają się spadku. Co ciekawe nikt z ankietowanych nie wróży ich podwyżki.
Jednocześnie Andrzej Oślizło w rozmowie z rynekpierowtny.pl zapowiedział, co następuje:
Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 roku.
Podsumowując, historia lubi się powtarzać. Część specjalistów z branży nieruchomości wciąż jest nieufna i podejrzewa pogorszenie sytuacji, podczas gdy inni przewidują, że w następnych latach odsprzedaż mieszkań może znów stać się opłacalnym pomysłem na biznes. Oczywiście, pod warunkiem, że wezmą się za to osoby dysponujące odpowiednio bogatym zapleczem kapitałowym, innymi źródłami dochodu, bagażem praktycznej wiedzy z zakresu podstaw prawa, budownictwa i wykończenia wnętrz oraz zdolnościami analitycznymi.
Kiedy flipping się opłaca?
Inwestowanie w nieruchomości często uznawane jest za najbezpieczniejszą formę pomnażania pieniędzy. To po części prawda, o ile planujesz długoterminową inwestycję, a swój lokal użytkowy lub mieszkalny wynajmujesz z niewielkim zyskiem przez wiele lat. W innym przypadku kupno mieszkania poniżej wartości rynkowej i sprzedaż w wyższej cenie to nic innego jak spekulacja inwestycyjna.
Dlatego przed zakupem danej nieruchomości warto przeprowadzić dokładną analizę kosztową. Dana analiza, poza standardowymi danymi takimi, jak płynność finansowa, koszt kupna i remontu mieszkania, powinna zawierać także takie kryteria jak stopa wzrostu cen materiałów budowlanych, perspektywiczność miasta, regionu i najbliższej okolicy oraz środki potrzebne na czynsz i inne opłaty w czasie procesu sprzedaży i remontu.
Ogólnie rzecz ujmując, specjaliści uznają flipping za opłacalny wtedy, gdy zysk ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższy od ceny kupna o około 30%, z czego część zysku pokryć musi koszt remontu i innych opłat. Na szybkiej sprzedaży mieszkania możesz zatem zarobić od 10% do 20% swojego wkładu.
Nie jest to jednak żyła złota dla każdego. Warto mieć na uwadze to, że inwestycje tego typu nie zwrócą się od razu – wszyscy wiemy, jak to bywa z terminowością ekip budowlanych i znamy realia finansowe, z jakimi od kilku lat zmagają się Polacy. W związku z tym może okazać się, że sprzedaż odświeżonego przez Ciebie mieszkania trochę potrwa lub w ogóle się nie uda.
Inwestycje tego typu wiążą się ze sporym ryzykiem straty i wymagają odpowiednich zasobów finansowych potrzebnych na pokrycie rosnących kosztów materiałów budowlanych, czynszu oraz opłat administracyjnych i komunalnych, dlatego zanim kupisz mieszkanie na sprzedaż, nie zapomnij się zabezpieczyć.
Kupno i remont mieszkania dla zysku – krok po kroku
Dysponujesz pokaźnymi oszczędnościami i chcesz sprawdzić się w roli flippera? Oto kilka etapów przygotowania do swoich pierwszych kroków w szybkiej sprzedaży nieruchomości.
Analiza rynku nieruchomości
Pierwszym krokiem do udanej inwestycji w dom, mieszkanie lub lokal użytkowy jest przeprowadzenie dokładnej analizy rynku nieruchomości. Dowiedz się, jakie ceny nieruchomości są w danym rejonie, mieście lub województwie, poznaj koszty przeprowadzenia remontu i szacunkowe ceny materiałów budowlanych i opłat administracyjnych. Przekonaj się, jakie dzielnice lub rejony są wybierane przez innych deweloperów i dlaczego, a następnie wybierz najkorzystniejsze obszary, biorąc pod uwagę także dodatkowe elementy takiej jak czas dojazdu i własne możliwości finansowe.
Analiza finansów
Kiedy rozeznałeś się już w realiach lokalnego rynku nieruchomości, przejdź do kolejnego kroku, czyli analizy swoich możliwości finansowych i przeciwstawienia ich z danymi dotyczącymi wszystkich kosztów flippingu.
Jeśli dysponujesz ogromnymi zasobami pieniężnymi, to możesz ograniczyć się do samej analizy i planowania wydatków. Jeżeli jednak planujesz kupno mieszkania na kredyt to dokładnie przeanalizuj oferty różnych banków i nie zapomnij o tym, że warunkiem udzielenia kredytu długoterminowego zazwyczaj jest wkład własny w wysokości od 10 do 20% wartości nieruchomości.
Wybór nieruchomości
Źródło finansowania ustalone, więc przyszedł czas na poszukiwania odpowiedniej nieruchomości do zakupu ze środków własnych lub kredytu hipotecznego. To kluczowy element udanego flippingu, do którego warto podejść z rozmysłem. W tym celu powinieneś określić następujące kwestie.
Lokal z rynku wtórnego, czy pierwotnego?
Nieruchomości z rynku wtórnego są zazwyczaj dużo tańsze, ale najczęściej wymagają remontu, na który trzeba mieć czas i środki.
Lokal gotowy, czy do remontu?
Czasami trafiają się lokale w bardzo dobrym stanie i korzystnej cenie, na przykład nieruchomości z aukcji komorniczych lub mieszkania, których właściciele odeszli z tego świata, nie pozostawiając po sobie spadkobierców, jednak takie sytuacje należą do rzadkości. Najczęściej w najkorzystniejszej cenie, a więc z możliwością uzyskania pokaźnego zysku, znajdziesz mieszkanie lub dom do remontu i umeblowania.
Wielkość lokalu
Przeglądając portale ogłoszeniowe, na pewno nie raz natknąłeś się na ogłoszenia dotyczące nieruchomości na sprzedaż typu „Luksusowy apartament w centrum 16m2”, które obecnie stanowią przedmiot drwin wśród specjalistów i kupujących. Konsumenci rzadko nabierają się na tego typu chwyty, dlatego nie pakuj się w kupno klitek. Na początku kariery nie rzucaj się także na głęboką wodę i nie inwestuj w dwustumetrowy dom, o ile nie masz na oku kupca. Najlepszym rozwiązaniem na początek będzie średnie, dwu lub trzy pokojowe mieszkanie, bo na takie jest największy popyt.
Kompletowanie zespołu
Jeśli chcesz dobrze zarobić na flippingu lokali, to musisz mieć odpowiedni zespół fachowców. Oczywiście najlepiej jeśli dysponujesz wiedzą, umiejętnościami i czasem, aby samodzielnie wykonać remont, urządzić lokal i sprzedać go z zyskiem, jednak na początku kariery flippera jest to raczej mało prawdopodobne. Najpewniej przyjdzie Ci sięgnąć po pomoc fachowców, choćby przy najbardziej złożonych pracach budowlanych. Dlatego uważnie podejdź do wyboru ekipy remontowej i aranżatora wnętrz, bo to właśnie ich praca może przesądzić o wysokości Twoich zysków.
Uważnie sprawdź dotychczasowe rezultaty pracy kilku specjalistów i poproś o dokładne oszacowanie kosztów i czasu potrzebnego na realizację poszczególnych etapów remontu i aranżacji wnętrza. Następnie wybierz odpowiednią firmę i podpisz z nią umowę na korzystnych warunkach z gwarancją stałości ceny na okres trwania kontraktu.
Wizualizacja i doglądanie prac
Ten punkt nie wymaga wielu wyjaśnień. Warto zlecić wykonanie projektu mieszkania lub domu sprawdzonej agencji projektowej z uwzględnieniem wszelkich udogodnień, które pozwolą Ci podnieść cenę nieruchomości i monitorować postęp i jakość prac budowlanych i remontowych.
Sprzedaż nieruchomości
Mieszkanie kupione i odświeżone – nie pozostało więc nic innego, jak zacząć działania marketingowe. Możesz skorzystać z usług agencji nieruchomości, ale takowe nie dadzą Ci niczego poza miłym agentem, który wyręczy Cię w prezentacji lokalu potencjalnym klientom, a znacznie obniży Twój zysk i popularność wśród kupujących. Najlepiej zatem zająć się tym osobiście.
Wystarczy, że zrobisz lub zlecisz odpowiednie zdjęcia mieszkania (dobrze oświetlone, o wysokiej rozdzielczości i przedstawiające każde pomieszczenie), napiszesz ogłoszenie, w którym podkreślisz zalety swojego lokalu, wystawisz je na portalach typu otodom.pl, OLX.pl oraz Facebook i przystąpisz do pokazywania swojego dzieła kupującym.
Moda na szybki zysk ze sprzedaży mieszkań i domów – podsumowanie
Mimo że w obecnych realiach rynkowych house i flat flipping nie jest już tak opłacalny, jak jeszcze kilka lat temu, to ta sytuacja może szybko się zmienić za sprawą unormowania się sytuacji polityczno-ekonomicznej oraz planowanych programach pomocowych typu Pierwsze Mieszkanie.
W świetle tych zmian inwestowanie w mieszkania na sprzedaż powoli znów staje się dobrym pomysłem na inwestycję, jednak dla osób, które dysponują stałym dopływem środków z innych źródeł, wiedzą, czasem, smykałką oraz świadomością prawdopodobieństwa znaczących strat.
