Przez ostatnie 20 lat rynek powierzchni magazynowych w Polsce zwiększył się 20-krotnie. Wraz z wejściem Polski do Unii Europejskiej nastąpił dynamiczny rozwój budowy powierzchni magazynowych, które docelowo miały być wynajmowane wielkim zagranicznym korporacjom. Unia otworzyła przed Polską drzwi do ogromnego potencjału globalizacji, który sektor logistyczny w pełni wykorzystał. Wynosząca jedynie 1,3 mln mkw. powierzchnia magazynowa w 2004 roku, dziś przekroczyła łącznie obszar 32 mln mkw., czyli mniej więcej tyle, ile zajmuje terytorium Zamościa. Na tym jednak nie koniec – estymacje zakładają, że w ciągu najbliższych 6-8 lat w Polsce powstanie kolejnych 20 mln mkw. powierzchni magazynowej.
20 lat ekspansji
Początkowo wielkie magazyny były budowane specjalnie dla konkretnych korporacji, jak np. Coca-Cola, która produkuje swoje napoje w Polsce już od 1992 roku. Tym, co przyciągało do Polski zagraniczne firmy była niska cena najmu powierzchni oraz tania siła robocza. Na początku drugiego tysiąclecia, większość powierzchni logistycznej znajdowała się w okolicach Warszawy – ze względu na znacznie lepiej niż w innych obszarach rozbudowaną infrastrukturę. Z czasem parki logistyczne zaczęły pojawiać się także w innych częściach kraju: na Górnym Śląsku, Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej, w Trójmieście i w Wielkopolsce. Dziś właśnie te tereny (wraz z Warszawą i okolicami) stanowią ponad 80% powierzchni magazynowej w kraju i choć ekspansja branży obejmuje kolejne regiony, to nie jest przewidywana zmiana tej proporcji.
Pierwszym wielkim skokiem w branży był rok 2008, kiedy dynamika wzrostu w stosunku rok do roku wyniosła 44%. Kolejny zanotowano niedawno, bo w okresie pandemii, kiedy nastąpił bardzo szybki rozwój sektora e-commerce. Spowodowało to jednak wystąpienie nadpodaży na rynku magazynowym w 2023 roku i w konsekwencji – znaczne spowolnienie jego wzrostu.
Podobne artykuły
Trudny rok 2023
Pierwszy rok po pandemii zakończył się dla branży magazynowej znaczącym obniżeniem wzrostu. Po rekordowym 2022, kiedy wzrost rok do roku wyniósł ok. 42% – w 2023 (w stosunku do roku poprzedniego) wyniósł on jedynie 12%. Dodatkowo zeszły rok był pod względem wskaźnika niewynajętej powierzchni magazynowej, czyli tzw. pustostanów. Jej współczynnik wyniósł na koniec 2023 roku 7,4%, co oznacza wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim o 3,2 punkty procentowe. Największa liczba pustostanów pojawiła się wówczas w województwach: świętokrzyskim (ponad 18% ogólnej przestrzeni magazynowej), lubuskim (14,2%) i łódzkim (10,2%).
Choć dane z ubiegłego roku nie prezentują się na pierwszy rzut oka zadowalająco, to eksperci twierdzą jednoznacznie, że nadpodaż przestrzeni jest naturalną konsekwencją skoku zapotrzebowania na nią w latach pandemii. Zanotowane spadki pozwalają na urealnienie popytu i uksztaltowanie rynku zgodnie z realistycznymi modelami. Zdaniem ekonomistów z CBRE – branża będzie w nadchodzących latach rozwijać się wolniej, ale zyska dzięki temu stabilność. Szacuje się, że dynamika wzrostu spowolni w najbliższym czasie o ok. 10%. Oznacza to, że próg 35 mln mkw. przestrzeni magazynowej zostanie przekroczony na początku 2025 roku, a nie tak jak przewidywano wcześniej – pod koniec tego roku.
Jak partnerzy magazynów próbują nadążać
Przyszłość rynku magazynowego w Polsce rysuje się w jasnych barwach. Na dzień dzisiejszy powierzchnia magazynowa przypadająca na 1 mieszkańca wynosi 0,9 mkw. Choć nie jest to najwyższy wskaźnik w Europie, to rozpoczynamy właśnie nowy etap stabilnego wzrostu. Wg estymacji, w 2032 roku na 1 mieszkańca przypadać będzie 1,5 mkw powierzchni magazynowej. Planowane są budowy centrów logistycznych na nowych terenach, przede wszystkim w województwie lubuskim oraz Szczecinie, a także rozrost strefy magazynowej w Trójmieście. Nowo powstałe centra w nowych lokalizacjach przyczyniają się do tworzenia miejsc pracy oraz poprawy lokalnej infrastruktury. W ciągu ostatnich dwudziestu lat, z uwagi na konieczność połączenia parków logistycznych z kluczowymi punktami komunikacyjnymi, w Polsce wybudowano aż 4 tys. km dróg szybkiego ruchu.
Dużej zmianie w stosunku do początków XXI wieku uległ profil pracowników centrów logistycznych. O ile wcześniej atutem Polski była tania siła robocza, o tyle obecnie są to przede wszystkim wysokie kwalifikacje lokalnych pracowników. Oferta edukacyjna uczelni wyższych została w dużym stopniu dostosowana do potrzeb rynku, dzięki czemu zagranicznym inwestorom stosunkowo łatwo znaleźć jest kompetentnych inżynierów, informatyków, czy biotechnologów na miejscu. Dziś parki logistyczne to zatem nie tylko tereny, na których warto ulokować produkcję ze względu na niskie koszty, przywożąc know-how ze sobą, ale także, a może przede wszystkim – cenieni na globalnym rynku pracownicy. Niektóre agencje pracy współpracujące z dużymi centami logistycznymi mają problem z rosnącymi potrzebami kontrahentów. Żeby móc dorównać dynamicznemu rozwojowi rynku magazynowym w Polsce, agencje wymagają dodatkowego finansowania, a nie jest o nie łatwo, o czym w rozmowie z Business Insider mówił Grzegorz Szenejko, właściciel Optimum Go West:
Dla banków nie liczy się moje długoletnie doświadczenie, referencje, duże obroty, stabilna sytuacja finansowa.Fakt, że mam w PKD wpisaną działalność agencji pracy tymczasowej, po prostu dyskredytuje mnie w ich oczach.
Najczęściej w takich sytuacjach przedsiębiorcy szukają wsparcia w faktorach spoza sektora bankowego. Dla nich współpraca z takimi podmiotami jest naturalna. Magdalena Martynowska-Brewczak, członek zarządu eFaktor dla Business Insider:
Na biznes agencji patrzymy inaczej niż bank. Dla nas scoring kredytowy klienta nie jest jedynym wyznacznikiem decyzji o wsparciu finansowym. Równie istotne, a szczerze mówiąc, najważniejsze jest to, kto jest płatnikiem po drugiej stronie. Tym samym nasza skłonność na finansowanie biznesu jest o wiele wyższa niż banku.
Przyszłość branży magazynowej w Polsce
W kwestii samych magazynów – ich architektury i zastosowanych rozwiązań technologicznych, Polska również jest bardzo poważnym graczem na logistycznej arenie. Dysponujemy bowiem nowoczesnymi centrami, wykorzystującymi mocno zautomatyzowane narzędzia. Znaczna część parków logistyczno-technologicznych pozwala na prowadzenie działalności zgodnie z najwyższymi standardami ESG. Aż 54% magazynów zostało bowiem zbudowanych w ostatnich pięciu latach i to właśnie te najnowsze powierzchnie są najdroższe na rynku. Dużym atutem starszych centrów jest natomiast ich korzystna lokalizacja i stworzona wokół infrastruktura, a także niższa cena najmu. Uśrednione ceny najmu 1 mkw. powierzchni magazynowej oscylują aktualnie pomiędzy 3,9 a 5,4 euro. Wyjątek stanowią ceny w okolicy Warszawy, które są wyższe – ok. 7,25 euro za 1 mkw. Ceny te, mimo, że znacznie wzrosły, wciąż są atrakcyjne dla międzynarodowych przedsiębiorców.
Kolejnym wielkim atutem Polskich parków logistycznych jest nastawienie ich nie tylko na produkcję, ale również na e-commerce. Jest to czynnik silnie przyciągający do naszego kraju zagraniczny kapitał. To w Polsce znajdują się magazyny, obsługujące marki, takie jak; Zalando, Amazon, IKEA, MediaMarkt, czy Decathlon.
Dodawszy do pakietu korzyści powszechną już znajomość języka angielskiego wśród kadr polskich centrów magazynowych, zakładając brak zmian w sytuacji geopolitycznej kraju, powstaje obraz terytorium idealnego do nearshoringu biznesu, czyli przeniesienia go bliżej docelowego rynku zbytu. Przykładem może być przeniesienie hali produkcyjnej niemieckiego przedsiębiorstwa z Azji do Polski.
Choć niepokoić może dużo większa kontrola przy udzielaniu kredytów na budowę parków logistycznych i magazynów i co za tym idzie ograniczenie ich liczby, to w dłuższej perspektywie jest to pozytywne zjawisko. Dzięki niemu możliwe jest zablokowanie ewentualnej nadpodaży, a co za tym idzie ochrona przed funkcjonowaniem zbyt dużej liczby pustostanów. Eksperci z firmy Savills – międzynarodowego doradcy na rynku nieruchomości – zauważają również wzrost liczby bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce, których liczba w 2023 roku wzrosła w stosunku do roku 2022 o 24%.
Długie terminy płatności na fakturach?
Nie czekaj, otrzymaj płatność w 24h!
Finansowanie do 15 MLN zł
Finansowanie w eFaktor to:
➔ Zaliczka do 100%
➔ Pieniądze z faktury w 24 godziny na koncie
➔ Oszczędność i pewność pieniędzy tu i teraz
Polska magazynem stoi!
Stwierdzenie, że Polska magazynem stoi z roku na rok staje się co raz bardziej słuszne. Widoczne zmiany w krajobrazie dobitnie obrazują ten trend. Kwestia estetyczna oraz obniżenie jakości życia mieszkańców terenów w okolicy parków logistycznych to największe minusy rozwoju tej gałęzi gospodarki. Mimo to, rozwój rynku magazynowego i powiązanych branż transportu, spedycji i logistyki (TSL) będzie w najbliższym dziesięcioleciu następował. Obejmie on również modernizację kluczowych elementów łańcucha dostaw, takich jak porty morskie, które odgrywają fundamentalną rolę w dostarczaniu produktów z Azji. Przykładem już działającej inwestycji jest Baltic Hub Container Terminal (dawniej DCT Gdańsk).
Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Biznes pod lupą”
