Od 13 lutego 2026 r. w życie wchodzi nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zmiana, która w założeniu miała uporządkować sposób liczenia powierzchni użytkowej mieszkań, już dziś wywołuje duże emocje – zarówno wśród prawników, deweloperów, jak i samych nabywców. Pojawia się bowiem realne pytanie: czy nowe przepisy sprawią, że kupujący będą musieli de facto płacić więcej za to samo mieszkanie, a nawet dodatkowo za balkony, schody czy powierzchnie pod skosami?
To temat istotny nie tylko dla osób planujących zakup nieruchomości, ale również dla przedsiębiorców działających w branży deweloperskiej, budowlanej czy okołonieruchomościowej, którzy muszą mierzyć się z niepewnością regulacyjną i ryzykiem sporów z klientami.
Co dokładnie zmienia nowelizacja ustawy deweloperskiej?
Kluczowa zmiana dotyczy sposobu ustalania ceny lokalu. Nowe przepisy jednoznacznie wskazują, że cena mieszkania ma być obliczana jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i ceny za metr kwadratowy.
Podobne artykuły
Jednocześnie ustawodawca przesądził, że powierzchnia użytkowa powinna być liczona zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie PN-ISO 9836. Intencją autorów projektu – w tym przypadku środowiska Polska 2050 – było przede wszystkim wyeliminowanie sporów dotyczących wliczania powierzchni pod ścianami działowymi. I ten cel, co do zasady, został osiągnięty.
Problem polega jednak na tym, że aktualnie obowiązująca norma PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje wielu wyłączeń, które do tej pory wynikały wprost z rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie projektu budowlanego.
Balkony, schody i skosy – gdzie tkwi problem?
Część ekspertów, w tym geodeci i prawnicy zajmujący się rynkiem nieruchomości, alarmuje, że literalne stosowanie nowego przepisu może prowadzić do wliczania do powierzchni użytkowej elementów takich jak:
- balkony, tarasy i loggie,
- schody wewnętrzne i podesty w lokalach wielopoziomowych,
- powierzchnie pod skosami, niezależnie od wysokości pomieszczeń.
Jak zwraca uwagę geodeta Adrian Hołub na stronie investorrealestateexpert.co, w praktyce oznaczałoby to obowiązek naliczania wyższego metrażu, a co za tym idzie – wyższej ceny mieszkania. Co istotne, w jego ocenie deweloper nie miałby tu swobody wyboru, ponieważ przepisy ustawy deweloperskiej mają charakter bezwzględnie obowiązujący.
Podobne obawy zgłaszała już na etapie prac legislacyjnych dr Agnieszka Grabowska-Toś z Krajowej Izby Gospodarczej. Jej zdaniem pominięcie w ustawie regulacji zawartych w rozporządzeniu budowlanym może doprowadzić do chaosu interpretacyjnego i rozbieżności pomiędzy powierzchnią wynikającą z projektu budowlanego a powierzchnią wskazaną w umowie deweloperskiej.
W skrajnych przypadkach nabywca mógłby zapłacić za metry, które funkcjonalnie nie zwiększają wartości użytkowej mieszkania.
Deweloperzy chcą jasnych zasad
Niepewność interpretacyjna jest dziś problemem również dla samych deweloperów. Polski Związek Firm Deweloperskich wystąpił do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z wnioskiem o pilną wykładnię przepisów, a w razie potrzeby – o ich szybką korektę.
Brak jednoznacznych wytycznych oznacza bowiem ryzyko trudności w konstruowaniu umów deweloperskich, co może prowadzić sporów sądowych z klientami. Ci z pewnością będą mieli zarzuty o nieuczciwe naliczanie ceny.
Z perspektywy rynku nieruchomości, który w 2025 r. i tak notował spadek liczby nowych inwestycji o około 15 proc., dodatkowa niepewność regulacyjna jest czynnikiem wyraźnie destabilizującym.
Co to oznacza dla nabywców i przedsiębiorców?
Dla kupujących mieszkania kluczowe będzie dokładne analizowanie zapisów umowy deweloperskiej i sposobu liczenia metrażu. Dla przedsiębiorców – zwłaszcza z sektora budowlanego i deweloperskiego – nowe przepisy oznaczają konieczność śledzenia interpretacji resortu oraz orzecznictwa sądów, które z czasem rozstrzygną sporne kwestie.
Z punktu widzenia przedsiębiorców warto pamiętać, że niejasne regulacje to zawsze ryzyko finansowe. Spory z klientami, opóźnienia w sprzedaży czy konieczność korekt umów mogą wpływać na płynność finansową firm.
Czy rzeczywiście chodzi o ochronę konsumentów?
Nowelizacja ustawy deweloperskiej miała „ucywilizować” zasady liczenia powierzchni użytkowej mieszkań. Paradoksalnie jednak może doprowadzić do nowych sporów i wątpliwości, jeśli ustawodawca lub resort rozwoju nie doprecyzują przepisów. Dla nabywców stawką są realne pieniądze, dla deweloperów – bezpieczeństwo prawne i stabilność biznesu.
Najbliższe miesiące pokażą, czy intencja ochrony konsumentów rzeczywiście znajdzie odzwierciedlenie w praktyce. Jedno jest pewne: w obecnych realiach prawnych ostrożność staje się równie ważne jak cena za metr kwadratowy.
