Ostatnimi czasy obserwujemy wiele zmian, zarówno w gospodarce, jak i w społeczeństwie. Galopująca inflacja, idąca w parze w wysokim poziomem stóp procentowych, sprawiła, że na rynku nieruchomości narasta niepewność, której od dawna nie widziano. Co zatem czeka nas w 2023 roku?
Od czego zależą ceny nieruchomości?
Sytuacja rynkowa zmienia się diametralnie poprzez cykliczne wzrosty stóp procentowych. Działania NBP powodują duże zachwianie ze względu na obniżoną zdolność kredytową Polaków. Badania statystyczne pokazują, że już na początku 2022 roku wolumen kwotowy udzielonych kredytów hipotecznych zmniejszył się o ponad 15% rok do roku. W tym czasie zredukowała się również liczba udzielonych kredytów – w porównaniu do 2021 roku aż o 25%. Powodem tych spadków była dużo mniejsza zdolność kredytowa i złe nastroje konsumenckie w gospodarstwach domowych. W chwili obecnej największym problemem, który hamuje rynek nieruchomości, jest uzyskanie finansowania przez klientów, niedysponujących gotówką. Nawet osoby, których nie zniechęcają wysokie koszty kredytowania, często są zmuszeni odłożyć zamiary o zakupie własnego M. Konsekwencją tej sytuacji są wysokie koszty inwestycji dla deweloperów oraz zmniejszona jednocześnie liczba konsumentów, którzy posiadają zdolność do zakupu nieruchomości.
Co z cenami mieszkań w 2023?
2023 rok to spora niewiadoma, jeśli chodzi o kwestię rynku nieruchomości. Nawet pośród analityków i ekspertów wyraźnie widać ostrożność w prognozach i podkreślanie, że niektóre przewidywane wartości charakteryzują się wysokim poziomem niepewności. Często można też spotkać się z przewidywaniami specjalistów sugerujących, że najbardziej prawdopodobny scenariusz to ten, gdzie utrzymują się obecne poziomy cen.
Obecnie jest to już drugi kwartał z rzędu stabilności cen. Nie obserwujemy jak wcześniej, kilku czy kilkunastoprocentowych przyrostów w ujęciu kwartalnym. Każdy rynek oczywiście rządzi się swoimi prawami, ale są lokalizacje, gdzie ceny nadal wzrastają. W większych miastach można z kolei zaobserwować tylko delikatne korekty cen ofertowych.
Spowolnienie dynamiki wzrostu cen porównywalnej do czasów sprzed pandemii Covid-19 jest oczywistą konsekwencją ukształtowania się rynku kredytów hipotecznych, którego skutkiem jest, tak jak wcześniej przedstawiono, dużo mniejsza liczba wniosków kredytowych i jeszcze mniejsza liczba udzielonych kredytów. Przy tak dużym spadku siły nabywczej klientów windowanie cen przez zbywców zupełnie mijałoby się z celem. Jednocześnie sprzedający mieszkania próbują unikać nadmiernych obniżek. Rynek pierwotny charakteryzuje się ograniczeniem inwestycji ze względu na spadający popyt. Na rynku wtórnym pojawia się z kolei zjawisko przeciągania liny. Obie strony próbują przeczekać niekorzystną koniunkturę – potencjalni nabywcy oczekują znacznych spadków cen, natomiast sprzedający liczą na sfinalizowanie transakcji pomimo utrzymania wysokich cen. Z tego też wynika stabilizacja cenowa. Wiele wskazuje jednak na to, że ceny mieszkań mogą spaść. Prawdopodobne obniżki stóp procentowych czekają nas prawdopodobnie dopiero w 2024 roku, ale redukcja poziomów nie może być procesem gwałtownym, bowiem spowodowałoby to kolejne rozhuśtanie rynku.
Będą przeceny?
Analitycy wskazują, że występujące aktualnie czynniki negatywne przełożą się wkrótce na korekty cen mieszkań. Prawdopodobne realne spadki mogą wynieść od 5 do aż 10 % w ciągu roku, a obniżki cen w przedziale od II kwartału 2022 do początku 2023 roku mogą wynosić około 5%. Ciężko jednak przewidywać w wysokich przedziałach ufności przyszłoroczną skalę obniżek, ponieważ istnieją pewne zmienne, które mogą hamować tempo przecen. Są nimi na przykład rosnące koszty inwestycji budowlanych. Mechanizmy ekonomiczne pokazują, że różnice zawsze przenoszone są na klienta i to on pokrywa je w transakcji kupna. Jednak aktualnie taka możliwość zostaje znacznie ograniczona, gdyż deweloperzy już teraz mają problemy ze sprzedażą. To sprawia, że w najbliższych miesiącach, można spodziewać się spadku rentowności nowych projektów deweloperskich. W szerszej, kilkuletniej perspektywie może to prowadzić do wstrzymania budów.
Prawdopodobne realne spadki mogą wynieść od 5 do aż 10 % w ciągu roku, a obniżki cen w przedziale od II kwartału 2022 do początku 2023 roku mogą wynosić około 5%.
Większy udział wśród kupujących będą teraz mieli klienci gotówkowi, którzy mogą inwestować w mieszkania by chronić swoje pieniądze przed rosnącą inflacją. Istotną grupą podmiotów nabywających będą też fundusze inwestycyjne, dokonujące pakietowych zakupów obejmujących nawet całe osiedla czy części osiedli. Naturalnym następstwem będzie kolejna hossa najmu, który już od kliku miesięcy odbija sobie trudny okres pandemii.
Zadłużeni właściciele mogą sprzedawać mieszkania
Część komentujących przewiduje też, że w 2023 roku spodziewane są oferty sprzedaży nieruchomości, których koszty eksploatacji i utrzymania będą przerastać możliwości finansowe ich właścicieli. Zdaniem wielu prawdopodobny jest scenariusz, że do sprzedaży zostanie przeznaczonych sporo mieszkań i domów częściowo obciążonych kredytami, ponieważ spłacający nie będą w stanie udźwignąć raty kredytowej. W takim przypadku pojawia się możliwość zakupu w atrakcyjnej cenie od zadłużonych kredytobiorców lub banków, które je przejmą od niewydolnych klientów.
Eksperci Get Home uważają, że ostatni rok ujawnił bardzo silną korelację pomiędzy rynkiem mieszkaniowym oraz kredytami hipotecznymi – z powodu wzrostu stóp procentowych i obaw związanych ze skutkami ekonomicznymi wojny w Ukrainie, gwałtownie zmalała liczba kredytów udzielanych przez banki. Skutkuje to oczywiście spadkiem sprzedaży mieszkań. W wielu opiniach dominuje także pogląd, że bez impulsu, jakim może być zahamowanie wojny w Ukrainie, czy galopującej inflacji, nie ma szans na odwrócenie tego trendu w 2023 roku.
Co dalej?
Najbliższe miesiące mogą być dla deweloperów okresem znaczącej stagnacji. Przyczynia się do tego przyrost ofert lokali z rynku wtórnego. Osoby, które kupiły mieszkanie z pomocą kredytu przeznaczone na wynajem, z uwagi na wzrosty rat i opodatkowania najmu, w wielu przypadkach będą takie nieruchomości sprzedawać bądź oddawać do banku. Pojawienie się takich ofert nie będzie niczym dobrym dla rynku pierwotnego, może bowiem oznaczać czas dalszego zastoju inwestycji deweloperskich.
Nadchodzący czas wcale nie rozpościera perspektywy znacznego odbicia, głównie ze względu na liczbę czynników wpływającą na branżę oraz złożoność jej samej. Wkrótce bowiem może dojść do zderzenia kilku czynników – stopniowego wychodzenia z kryzysu, w połączeniu ze zmianą koniunktury i zmianami w systemie ekonomicznym. Dodatkowo, giełdę nieruchomości mogą kształtować rządowe programy mieszkaniowe jak dopłaty do wkładu własnego oraz zmiany wskaźników kredytowych. WIBOR, na którym opierają się obecne kredyty hipoteczne, zmieni się w przyszłym roku na WIRON, wyliczany w inny sposób – na bazie rzeczywistych transakcji zawieranych na rynku. Powinno to wpłynąć na spadek rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych. Wypadkowa wszystkich tych zmiennych sprawi, że przyszły rok będzie kolejnym okresem zmian w polskim mieszkalnictwie.
Czytaj także:
Inflacja drastycznie rośnie – dokąd to nas doprowadzi?
