Podatek od pustostanów – szalony pomysł, który nie rozwiązuje istoty problemu!
To prawda – nieruchomości w Polsce są drogie, podobnie jak kredyty. Jednak nawet najtańsze kredyty hipoteczne nie pomogą, jeżeli na polskim rynku będzie brakować nieruchomości. Tymczasem wedle różnych danych w Polsce brakuje od 1 do 2 mln lokali mieszkalnych. To spory problem mający swoje przyczyny (m.in. brak ziemi, zbyt długie procedury, często zmieniające się regulacje). Z pewnością w części sytuację poprawiłoby wprowadzenie na rynek tzw. pustostanów. Jednak fakt, że właściciele nieruchomości nie chcą ich wynajmować jest wytłumaczalny. To wina przepisów stawiających wyżej lokatora od właściciela. W takiej sytuacji podatek od pustostanów nie jest sensownym rozwiązaniem. Szczególnie, że niezamieszkane lokale i tak generują koszty (m.in. podatek od nieruchomości, czynsz, media).
Czym jest pustostan – definicja, statystyki
Podatek od pustostanów to na razie tylko pomysł. Z taką propozycją wyszła jedna z partii tworząca polski rząd – Lewica. Co ciekawe, na razie w polskim prawodawstwie nie ma definicji pustostanu. Oczywiście w najprostszym tłumaczeniu przez pustostan rozumieć można nieużytkowany budynek lub lokal, który nie jest ani zamieszkiwany, ani wykorzystywany w inny sposób.
Ciekawe wnioski na temat pustostanów wyciągnąć można z Narodowego Spisu Powszechnego przeprowadzonego w 2021 roku. Znajdujące się tam dane sugerują, że w Polsce jest aż 1,8 mln pustostanów. To jednak liczba mocno dyskusyjna, ponieważ według Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) za lokal niezamieszkany uznaje się budynek, w którym w momencie badania:
Podobne artykuły
- nie przebywają osoby zameldowane na pobyt stały lub czasowy;
- nikt nie zamieszkuje (również bez zameldowania).
To jednak nie wszystko. Do lokali niezamieszkanych zalicza się bowiem m.in.:
- wybudowane wolne domy oraz mieszkania w budynkach nowo zbudowanych i oddanych do użytku;
- nieruchomości w remoncie;
- nieruchomości niezamieszkane z powodu toczącego się postępowania sądowego lub egzekucyjnego;
- nieruchomości niezamieszkane z powodu złego stanu technicznego.
Dlatego wedle tej definicji do pustostanów zaliczają się nowo oddane bloki z wolnymi lokalami mieszkalnymi, a nawet rudery, czy wolne domki i mieszkania przeznaczone na cele turystyczne. W rzeczywistości nie ma więc żadnych rzeczywistych danych wskazujących liczbę pustostanów w stanie do zamieszkania, których właściciele celowo nie chcą wprowadzić na rynek najmu.
Jak działa podatek od pustostanu?
Jak łatwo się domyślić, podatek od pustostanu ma zachęcić właścicieli do wprowadzenia niezamieszkanych nieruchomości na rynek, co zmniejszyłoby liczbę brakujących lokali mieszkalnych. Podatek może być nakładany po tym, jak właściciel nie wynajmuje mieszkania lub domu przez określony czas, na przykład kilka miesięcy.
Stawka podatku może być różna – stała lub progresywna, ustalana centralnie lub przez samorządy. W przypadku pomysłu Lewicy podatek od pustostanów ma być lokalny, samorządowy, a kluczowa decyzja należałaby do gminy. Jednak nie do końca jest to rozwiązanie dobrowolne.
Otóż gminy musiałyby wprowadzić podatek, aby uzyskać środki z Funduszu Dopłat, skąd miałyby pochodzić środki na budownictwo komunalne. Jeżeli nawet założyć, że państwo buduje mieszkania i gorzej, i drożej od prywatnych deweloperów, wizja darmowych środków dla gmin na pewno byłaby kusząca. Brak ubiegania się o takie fundusze mogłoby zostać źle odebrane przez lokalną społeczność.
Przeczytaj też: „Ceny wody i ścieków mocno w górę. Media zdrożeją przynajmniej o kilkadziesiąt procent!„
Podatek od pustostanów – możliwe korzyści
Jest prawdopodobne, że po wprowadzeniu podatku od pustostanów, część właścicieli zdecyduje się wprowadzić na rynek niezamieszkane nieruchomości. W takiej sytuacji na pewno to rozwiązanie przyniosłoby określone korzyści:
- Większa liczba mieszkań – żeby nie zostać obłożonym daniną, właściciele mogą być skłonni do wynajmu lub sprzedaży nieruchomości, co zwiększy ich dostępność na rynku.
- Przeciwdziałanie spekulacji na rynku nieruchomości – negatywnym skutkiem masowego inwestowania w nieruchomości jest zawyżanie cen, przez co zwłaszcza dla młodych ludzi domy i mieszkania są jeszcze trudniej dostępne.
Nieuczciwi najemcy – w tym tkwi problem!
Inwestowanie w nieruchomości jest stosunkowo proste i uznawane za bezpieczne. Jedni inwestorzy nabywają nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost cen i odprzedanie z zyskiem. Inni natomiast jako inwestycję w przyszłość w celu przekazania ich swoim dzieciom. W końcu kilka wynajmowanych mieszkań może stanowić doskonały dochód pasywny. Skoro minimalna emerytura w Polsce wynosi obecnie 1620,37 złotych netto, większy zysk często przyniesie wynajęcie jednego średniego mieszkania i nie musi to być wcale duży ośrodek miejski.
Jednak statystyki pokazują wyraźnie, że Polacy boją się wynajmować mieszkania. Winne jest prawo, które skuteczniej chroni nieuczciwych najemców niż właścicieli. Tymczasem problemy z lokatorami mogą być bardzo różne (np. zaległości w czynszach, zniszczenia, wyprowadzka bez płatności). Okazuje się, że z podobnymi problemami spotkało się nawet 7 na 10 właścicieli wynajmujących mieszkanie najemcom.
W teorii wypowiedzenie umowy wynajmu może mieć miejsce, jeżeli najemca zalega z czynszem przynajmniej za trzy okresy płatności. Taka zaległość uprawnia właściciela do złożenia pozwu o eksmisję. Jednak wcześniej należy pisemnie poinformować lokatora o zamierzeniu wypowiedzenia umowy, przy czym wyznaczyć miesięczny termin na spłatę zaległych należności. Sama eksmisja jest możliwa dopiero po uzyskaniu orzeczenia sądu, co trwa długie miesiące, a nawet lata.
Niestety, bardzo często sąd orzeka eksmisję z prawem do najmu socjalnego. Taka sytuacja zachodzi zwykle w przypadku kobiet w ciąży, ubogich rencistów i emerytów, osób nieletnich, ciężko chorych, z niepełnosprawnością, a nawet bezrobotnych.
W pierwszej kolejności należy więc zmienić przepisy dotyczące lokatorów. Aktualnie najemcy, zwłaszcza jeżeli zaliczają się do chronionej grupy, mogą bez większych konsekwencji użytkować cudze mieszkanie bez uiszczania czynszu. Co więcej, po orzeczeniu sądu najczęściej kwalifikują się do mieszkania socjalnego. Często nie tylko nie ponoszą żadnych konsekwencji, ale wręcz przeciwnie – są za to nagradzani mieszkaniem socjalnym.
Przeczytaj też: „Mamy droższy prąd, niż w Niemczech – 60 proc. firm wskazuje podwyżki cen prądu jako główne zagrożenie dla biznesu„
Najem okazjonalny i instytucjonalny – uproszczona procedura eksmisji najemców
Żeby uniknąć problemów z nielojalnymi najemcami, rozwiązaniem jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego:
- Najem okazjonalny – w przypadku osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Najem instytucjonalny – w przypadku właścicieli prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Oba warianty najmu służą ochronie właścicieli lokali. Przy takim najmie właściciel mieszkania może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji.
Dwa podatki od mieszkania – podatek od pustostanu + nieruchomości
W polskim prawie nie ma sytuacji, kiedy nieruchomość pozostaje bez właściciela. W przypadku jego śmierci nieruchomość jest dziedziczona. Natomiast przy braku spadkobierców własność przechodzi na rzecz skarbu państwa. To ważne w kontekście podatku od nieruchomości.
Wysokość podatku od nieruchomości ustala gmina odpowiednią uchwałą. Dla zwiększenia budżetu samorząd często uchwala stawki maksymalne zaproponowane przez Ministra Finansów. W przypadku lokali mieszkalnych, które mogłyby zostać wprowadzone na rynek najmu, stawka maksymalna podatku od nieruchomości wynosi w 2024 roku 1,15 zł za każdy 1 m2 powierzchni użytkowej.
Przeczytaj też: „Rekordowe, najwyższe od 25 lat, podwyżki podatku od nieruchomości„
To podatek, który rokrocznie muszą płacić właściciele niezależnie od tego, czy lokal jest zamieszkany, czy akurat stoi pusty. Jeżeli na właścicieli dodatkowo nałoży się podatek od pustostanu, nieruchomość będzie opodatkowana dwa razy.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że opodatkowany jest także przychód z najmu. Przy wynajmowaniu domu lub mieszkania przychody są opodatkowane ryczałtem stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc.:
- 8,5 proc. – przychody z najmu do wysokości 100 000 zł rocznie.
- 12,5 proc. – nadwyżki przychodów z najmu powyżej 100 000 zł rocznie.
Podatek od pustostanów w Europie i na świecie
Z brakiem lokali mieszkalnych i wysokimi cenami nieruchomości zmaga się nie tylko Polska. Kryzys mieszkaniowy dotyka także inne kraje w Europie i na świecie. W celu poprawy sytuacji poszczególne państwa planują lub już wprowadziły podatek od pustostanów, a nawet zmuszają do wynajmu nieruchomości niezweryfikowanym najemcom:
- Dania – właściciel przeprowadzający się do nowego domu musi sprzedać lub wynająć swoją pustą nieruchomości. Najemców zapewniają władze samorządowe, a właściciel musi ich zaakceptować. Podobne przepisy rozważa Irlandia.
- Portugalia – jednym z pomysłów jest ustanowienie obowiązku wynajmu pustej nieruchomości w ciągu 100 dni. Jeżeli właściciel tego nie zrobi, wynajem byłby przymusowy.
- Austria – gminy w poszczególnych krajach związkowych mają prawo nakładać daniny na właścicieli pustych mieszkań.
- Kanada – tzw. Underused Housing Tax wynoszący 1 proc. wartości pustostanów lub niedostatecznie wykorzystywanych nieruchomości. Podatkiem tym zwykle obejmuje się właścicieli nieruchomości, którzy nie są rezydentami Kanady.
Dlaczego podatek od pustostanów w Polsce nie ma sensu?
Trudno nie zgodzić się ze stwierdzeniem, że w Polsce faktycznie brakuje dużej liczby lokali mieszkalnych. Jednak pustostany, chociaż niewątpliwie mogłyby poprawić sytuację, nie rozwiążą problemu. Z pewnością nieruchomości byłoby dużo więcej, gdyby zmieniono prawo dotyczące najemców. Aktualnie wielu właścicieli woli nie wynajmować mieszkania, przyjmując koszty utrzymania lokalu w postaci czynszu czy mediów.
Przy tak skonstruowanych przepisach nawet ustanowienie podatku nie musi zachęcić dużej liczby właścicieli do zmiany zdania. Zwłaszcza że takie przepisy na pewno nie byłyby trudne w obejściu. Można założyć, że podatkiem byłaby objęta nieruchomość, która jest niezamieszkana od kilku miesięcy. W takiej sytuacji wystarczyłoby stworzyć na przykład miesięczną umowę najmu lub dłuższą, aby za chwilę rozwiązać ją za porozumieniem stron. Mam wrażenie, że takie umowy pomiędzy członkami rodzin, bliskimi i znajomymi byłyby dość popularne. Oczywiście najemca teoretycznie musiałby uiścić podatek od przychodów, ale to niewielki problem przy dużej niechęci do wynajmu na rzecz nieznanych i niezweryfikowanych lokatorów.
Należałoby też zadać pytanie o niezamieszkane domy. Wystarczy przejechać się po polskich wsiach, aby zobaczyć, jak duża jest skala takich nieruchomości, a będzie ich przecież coraz więcej. Często to domy w złym stanie technicznym wymagające gruntownych remontów. Poza tym na takie nieruchomości chętnych może brakować ze względu na lokalizację. Czy właściciele takich domów również zostaliby obłożeni podatkiem od pustostanów, gdyby dany samorząd chciał uzyskać środki na budownictwo komunalne?
Przeczytaj też: „Bolesna rewolucja w sektorze budynków – dyrektywa budynkowa EPBD i system ETS2 uderzą w najbiedniejszych„
Ile zajmuje Tobie fakturowanie? W Faktura.pl najszybsi robią to w 30 sekund
Przez pierwszy miesiąc darmowego korzystania z aplikacji zobaczysz, jak jej funkcje uproszczą Ci życie. Oto zalety korzystania z Faktura.pl:
✅ Automatyczne wystawianie faktur cyklicznych
✅ Wysyłka dokumentów z poziomu aplikacji
✅ Program zintegrowany z Krajowym Systemem e-Faktur
✅ Możliwość księgowania swoich kosztów za pomocą kilku kliknięć
✅ Natychmiastowa płatność przy pomocy przycisku „Kliknij, aby opłacić fakturę” umieszczonego na dokumencie
✅ Funkcja magazynu z możliwością zintegrowania z Allegro
Kataster od nieruchomości zamiast podatku od pustostanów?
Autorem pomysłu wprowadzenia podatku od pustostanów w Polsce jest Lewica, czyli partia mająca marginalny wpływ na koalicję rządzącą. Ministerstwo Finansów informuje, że obecnie nie pracuje nad takim podatkiem. Oficjalnie resort nie prowadzi także prac nad wprowadzeniem podatku katastralnego. Natomiast ustanowienie takiej daniny wydaje się dużo bardziej prawdopodobne.
Kataster to podatek od nieruchomości obliczany nie na podstawie metrażu, ale wartości domu czy mieszkania. Taki podatek obowiązuje w wielu krajach Europy, zwykle wynosząc do 2 proc. nieruchomości. Na przykład przy nieruchomości wartej 500 000 zł, rocznie należałoby zapłacić aż 10 000 zł. Kwoty byłyby dużo wyższe niż w przypadku podatku od nieruchomości.
Nie wiadomo, jak taki podatek miałby wyglądać w Polsce. Możliwe, że początkowo byłyby nim obłożone osoby posiadające więcej niż jedną nieruchomość, na przykład dla drugiego, trzeciego czy czwartego mieszkania. Faktycznie mogłoby to zachęcać do sprzedaży nieruchomości, co zwiększyłoby podaż. Jeżeli jednak właściciel zechce zachować nieruchomość, będzie wówczas niechętny do przeprowadzania remontów z uwagi na wzrost podatku. Idąc dalej, wyższe koszty zostaną przerzucone na najemców, co oznacza wzrost czynszów.
Pozostaje jeszcze kwestia wyceny danych obiektów. Każdą nieruchomość powinien wówczas obejrzeć i wycenić rzeczoznawca, a to wymaga czasu i pociąga za sobą dodatkowe koszty. Wydaje się mało prawdopodobne, że każdy samodzielnie będzie musiał wycenić swoją nieruchomość, jak robią to obecnie politycy w oświadczeniach o stanie majątkowym, wskazując… uwaga… 2000 czy 3000 zł za metr kwadratowy. Ciekawe, czy w takiej sytuacji zwykłym obywatelom również uchodziłyby płazem tak jawne oszustwa. Śmiem wątpić.
Zainteresował Cię ten artykuł? Czytaj więcej takich treści w ramach cyklu „Alarm podatkowy”
