Czy ceny mieszkań spadną w 2026 roku? Analiza rynku nieruchomości

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w 2026 rok, otrząsając się z najbardziej burzliwych momentów w swojej historii. Lata 2021–2024 przyniosły nam bezprecedensowy wzrost cen mieszkań, napędzany inflacją, tanimi kredytami hipotecznymi oraz masowym napływem kapitału inwestycyjnego. W 2025 roku mieliśmy jednak do czynienia z wyhamowaniem pęcznienia tej bańki. Zamiast kolejnej fali podwyżek nastała stagnacja, zwiastująca nowy rozdział tej historii.

Eksperci prognozują wzrost wartości wolumenu sprzedaży mieszkań, przy stabilnych lub spadających w ujęciu nominalnym cenach. To scenariusz, który jeszcze niedawno wydawał się mało prawdopodobny, niemniej dziś pojawia się w analizach największych banków i ośrodków analitycznych.

Dynamika wzrostu cen nieruchomości w 2025 roku

2025 rok stanowił na rynku mieszkaniowego okres wyczekiwania i stopniowego przechodzenia w stan równowagi. Jak podkreślają eksperci Bankier.pl, nie był to rok rewolucji cenowej, lecz raczej czas klinczu pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących. W największych miastach ceny ofertowe przez większość roku pozostawały wysokie, ale transakcyjne były niższe od pierwotnych oczekiwań deweloperów.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych miastach – III kw. 2025
Miasto	Metraż [w mkw.]	Średnia cena [w zł/mkw.]	Zmiana k/k [w proc.]	Zmiana r/r [w proc.]
Warszawa	0-35	16 943	+3,4	+3,3
	35-60	14 994	+5,9	+5,9
	60-80	12 345	+4,5	+4,5
	80+	12 557	+2,1	+1,2
Poznań	0-35	12612	+4,7	+6,0
	35-60	10674	+5,1	+5,9
	60-80	9101	+5,2	+3,7
	80+	8048	+3,5	+0,9
Łódź	0-35	10 001	+3,7	+5,1
	35-60	9 112	+2,3	+2,2
	60-80	7 983	+5,5	+2,7
	80+	7 235	+2,8	+2,4
Kraków	0-35	15 536	+2,6	+3,3
	35-60	13 286	+3,5	+4,5
	60-80	11 650	+2,0	+1,6
	80+	11 543	+4,8	+2,4
Wrocław	0-35	13 696	+4,2	+4,6
	35-60	12 115	+3,6	+5,6
	60-80	10 932	+3,8	+5,6
	80+	9 481	+3,4	+2,8
Gdańsk	0-35	13 985	+3,3	+4,0
	35-60	11 823	+1,8	+1,7
	60-80	10 773	+3,5	+3,8
	80+	10 543	+5,0	+4,6
Lublin	0-35	10693	+6,3	+6,5
	35-60	9 666	+4,5	+6,1
	60-80	7 891	+4,4	+2,6
	80+	7 547	+6,0	+5,0
Olsztyn	0-35	9 839	+4,8	+6,5
	35-60	8 803	+3,0	+4,5
	60-80	7 047	+3,6	+2,5
	80+	6 699	+4,4	+4,7
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium

Według danych cytowanych przez Business Insider Polska, średnie ceny mieszkań w 2025 roku w skali kraju były stabilne, a ich roczna dynamika wyraźnie wyhamowała w porównaniu z latami wcześniejszymi. Jak wynika z Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl średnie ceny pozostały praktycznie bez zmian, a w skali całego 2025 r. wzrosły nominalnie o 1,6%.

W skali roku ceny wzrosły w ujęciu nominalnym, jednak po korekcie o inflację odnotowano ich realny spadek. Największe podwyżki dotyczyły Trójmiasta (+7,9%), Poznania (+5,2%) oraz Bydgoszczy (+2,9%). Ale zgoła odmienna sytuacja miała we Wrocławiu (–1,2%) i Krakowie (–0,7%), gdzie ceny znalazły się na minusie.

Zgodnie z opinią Ewy Palus, głównej analityczki portalu Tabelaofert.pl.

W Krakowie widać efekt wysokiej bazy z poprzednich lat oraz mocnej konkurencji między projektami. Nowa oferta częściej pojawia się w mniej prestiżowych lokalizacjach, co obniża średnią cenę m kw. dla całego miasta, a w Trójmieście odwrotnie — nowa oferta wchodziła w większym stopniu w segmencie wyższym.

Istotnym elementem krajobrazu 2025 roku był również powrót kupujących finansujących zakup kredytem. W drugiej połowie roku liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych znacząco wzrosła, osiągając najwyższe poziomy od czasu zaostrzenia polityki monetarnej w 2022 roku. Ożywienie popytu kredytowego nie przełożyło się jednak na wzrost cen, ponieważ rynek był już wyraźnie nasycony ofertami.

Prognozy dla rynku nieruchomości w 2026 roku

Prognozy na 2026 rok wskazują na wyraźny wzrost popytu, ale w warunkach, które znacząco różnią się od realiów boomu z lat 2021–2023. Według analiz przytaczanych przez Money.pl sprzedaż mieszkań w 2026 roku może wzrosnąć, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Analitycy podkreślają, że będzie to przede wszystkim popyt odroczony, generowany przez gospodarstwa domowe, które wstrzymywały decyzje zakupowe w czasie wysokich stóp procentowych.

Jak ocenia Jan Dziekoński z serwisu RynekPierwotny.pl:

Zakładamy, że w roku 2026 sprzedaż mieszkań będzie rosła o 3-5 proc. kwartalnie, w zależności od rynku. Kwartały w trakcie roku mają różną sezonowość, natomiast spodziewamy się, że sprzedaży będzie więcej. Ona będzie jednocześnie pod wpływem tego, że deweloperzy od połowy tego roku obcięli liczbę wprowadzonych do sprzedaży mieszkań.

Jednym z najważniejszych punktów odniesienia w tym temacie są prognozy Credit Agricole, cytowane przez Business Insider Polska. Ekonomiści banku zakładają, że średnioroczna dynamika wzrostu cen mieszkań w 2026 roku wyniesie około 3,8 procent, wobec około 1,6 procent w 2025 roku. Jednocześnie zaznaczają, że wzrost ten będzie w dużej mierze nominalny i zbliżony do prognozowanej inflacji, co oznacza brak realnego wzrostu wartości mieszkań.

Podobnego zdania są eksperci portalu RynekPierwotny:

Uważamy, że wszystko wskazuje na to, iż ceny będą spadały. Nie mówimy o pęknięciu bańki, spadkach na poziomie 20 proc. itd., ale będzie to proces obejmujący rabatowanie, kampanie promocyjne. Wchodzimy w ten rok z niską inflacją, ciągle ryzykiem geopolitycznym, co powoduje, że inwestorzy odkładają popyt. Do tego dochodzi słabość rynku pracy.

Ostrożniejsze scenariusze przedstawiają eksperci cytowani przez Business Insider Polska, którzy zwracają uwagę na bezprecedensowy poziom podaży. Według danych portali analitycznych liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów w największych miastach jest najwyższa od co najmniej dekady. W samej Warszawie oferta przekracza poziomy notowane przed pandemią, a czas sprzedaży lokalu wyraźnie się wydłuża.

Dziennikarze Money.pl przytaczają również prognozy wskazujące na to, że w części miast w 2026 roku możliwe są nawet spadki cen nominalnych, szczególnie w segmencie mieszkań o dużych metrażach oraz w lokalizacjach peryferyjnych. Wzrost popytu nie będzie więc wystarczający, aby wchłonąć całą podaż bez korekt cenowych.

Dlaczego ceny mogą spadać mimo rosnącego popytu?

Zjawisko spadku cen przy jednoczesnym wzroście sprzedaży jest jednym z najczęściej komentowanych scenariuszy na 2026 rok. Zespół Business Insider Polska zwraca uwagę, że rynek wchodzi w fazę, w której to podaż zaczyna odgrywać decydującą rolę. Deweloperzy, którzy wprowadzają na rynek duże wolumeny mieszkań, muszą konkurować o tego samego klienta.

W praktyce oznacza to coraz większą elastyczność cenową. Rabaty, promocje, darmowe miejsca postojowe czy wykończenie w cenie stają się standardem. Choć ceny katalogowe często pozostają niezmienione, to te transakcyjne bywają dużo niższe. Analitycy wskazują również na rosnącą skłonność deweloperów do negocjacji, szczególnie w przypadku większych mieszkań i lokali kupowanych bez udziału kredytu.

Zespół Money.pl podkreśla, że dodatkowym czynnikiem ograniczającym wzrost cen jest ostrożność kupujących. Po doświadczeniach gwałtownych wzrostów z poprzednich lat wielu nabywców nie akceptuje już narracji o nieustannym wzroście wartości mieszkań. To zmienia układ sił na rynku i osłabia presję popytową.

Lex deweloper i utrudnienia dla spekulantów

W 2026 roku może nastąpić przełom także pod względem regulacyjnym. Specustawa mieszkaniowa, powszechnie określana jako lex deweloper, przez lata umożliwiała realizację inwestycji mieszkaniowych z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jak przypomina Inżynier Budownictwa, rozwiązanie to znacząco zwiększyło podaż mieszkań w dużych miastach, ale jednocześnie budziło sprzeciw samorządów i mieszkańców.

Zgodnie z zapowiedziami reformy systemu planowania przestrzennego, mechanizmy znane z lex deweloper mają zostać ograniczone lub wygaszone. Eksperci cytowani przez serwis Inżynier Budownictwa zwracają uwagę na to, że oznacza to wydłużenie procesów inwestycyjnych i większą przewidywalność urbanistyczną, ale także potencjalny spadek liczby nowych projektów w kolejnych latach.

Dla inwestorów spekulacyjnych istotne są również sygnały płynące z debaty politycznej. PropertyNews.pl informuje o zapowiedziach partii RAZEM, pod przewodnictwem Adriana Zandberga, dotyczących walki ze spekulacją mieszkaniową w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości dla Polaków. Wśród proponowanych rozwiązań pojawiają się wyższe podatki od posiadania wielu mieszkań oraz pustostanów. Choć na razie są to deklaracje polityczne, eksperci rynku podkreślają, że sama możliwość ich wdrożenia zwiększa ryzyko regulacyjne.

Jak zauważają analitycy cytowani przez Bankier.pl, rynek w coraz mniejszym stopniu premiuje strategie oparte wyłącznie na wzroście cen. Inwestorzy, którzy liczyli na szybkie zyski kapitałowe, mogą w 2026 roku znaleźć się pod presją rosnącej podaży, wolniejszej sprzedaży i potencjalnych zmian podatkowych.

Jak będą sprzedawać się mieszkania w 2026 roku

Sprzedaż mieszkań w 2026 roku będzie miała coraz bardziej selektywny i zróżnicowane regionalnie charakter. Zespół portalu Bankier.pl, podsumowując doświadczenia 2025 roku, wskazuje, że rynek przeszedł od fazy nadziei kupujących do swoistego klinczu, w którym sprzedający musieli zaakceptować nowe realia negocjacyjne. Ten trend ma się pogłębiać.

Zgodnie z komunikatem prasowym ekspertów RynekPierwotny.pl:

W 2026 rok wkraczamy z rekordowym pułapem oferty deweloperskiej w wielu miastach, co już od kilku miesięcy ma odbicie w agresywnej polityce sprzedażowej i cenowej deweloperów. Przewidywania ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują, że wolumen sprzedaży będzie powoli rósł, głównie dzięki konkurencji cenowej pomiędzy graczami na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie oczekiwane jest utrzymanie wysokiego poziomu wprowadzeń mieszkań do oferty, co utrzyma powyższą konkurencję.

Eksperci cytowani przez Business Insider Polska podkreślają, że najlepiej sprzedawać się będą mieszkania kompaktowe, o powierzchni do około 50 metrów kwadratowych, zlokalizowane w dobrze skomunikowanych częściach miast. To właśnie ten segment odpowiada na realne potrzeby mieszkaniowe i możliwości finansowe gospodarstw domowych. Z kolei większe lokale, szczególnie w inwestycjach oddalonych od centrów będą wymagały obniżek cen lub dodatkowych zachęt.

Zespół Money.pl, analizując prognozy na 2026 rok, wskazuje na rosnące znaczenie negocjacji. Ceny ofertowe w wielu przypadkach przestają być punktem odniesienia w realnej transakcji. Rabaty sięgające kilku, a lokalnie nawet kilkunastu procent stają się coraz powszechniejsze, zwłaszcza w projektach z dużą liczbą niesprzedanych mieszkań.

Według analityków rynku czas sprzedaży mieszkań w 2026 roku będzie dłuższy niż w latach boomu, ale krótszy niż w okresach głębokiego spowolnienia, z jakim mieliśmy do czynienia w czasach poprzedniego rządu.

Czy w 2026 roku wciąż warto inwestować w nieruchomości?

Odpowiedź na pytanie o opłacalność inwestowania w nieruchomości w 2026 roku nie jest jednoznaczna i wymaga odejścia od uproszczonych schematów myślenia, które dominowały w czasie boomu. Rynek przestaje być miejscem szybkich i niemal pewnych zysków wynikających wyłącznie z wzrostu cen. Coraz większe znaczenie ma lokalizacja, struktura popytu oraz możliwości generowania stabilnego dochodu z najmu.

Eksperci podkreślają, że nieruchomości nadal mogą pełnić funkcję zabezpieczenia kapitału, ale tylko przy realistycznych założeniach co do stóp zwrotu. Oczekiwanie dwucyfrowych wzrostów wartości mieszkań w krótkim czasie jest dziś mało uzasadnione. Inwestorzy muszą brać pod uwagę ryzyko regulacyjne, rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz możliwe ograniczenia w kwestii posiadania pustostanów.

Z drugiej strony, w warunkach stabilizujących się cen i rosnącej podaży, 2026 rok może okazać się lepszym momentem na wejście na rynek niż lata poprzednie. Szczególnie dla tych, którzy myślą o inwestycji długoterminowej i są gotowi zaakceptować umiarkowane, ale stabilne zyski.

Równowaga zamiast gorączki cenowej

Rok 2026 może zapisać się w historii jako moment przejścia rynku nieruchomości w fazę większej równowagi. Rosnąca sprzedaż nie musi już oznaczać wzrostu cen, a przewaga podaży nad popytem zmienia układ sił na korzyść kupujących. Dla inwestorów będzie to czas selekcji i ostrożnych decyzji, a dla nabywców szansa na bardziej racjonalne zakupy niż w latach mieszkaniowej gorączki.